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全球的股票市場都非常的不看好，而許多的主要住宅市場都開始走下坡，但是在這一片悽慘的景象下，商用房地產的市場卻開始前景大好，投資房地產到底要何去何從呢？
Ernst & Young房地產公司的國際投資顧問Dale Anne
Reiss分析出了10個對南非房地產投資人產生影響的國際因素，因為影響南非房地產走勢的不只有國內因素，國外的市場變化也是控制著南非房地產潮流的主因，因此我們就為大家分析介紹一下這些因素，好讓投資人了解未來南非房地產投資的走向。
一、對基礎建設的投資，由於政府沒有足夠的資金來開發、改良與維持現有的道路、橋樑、水庫、下水道系統等基礎建設，因此國際間的投資人便藉由這個機會來對許多的基礎建設作投資，因此商用物業的利潤降低，造成大批商用物業的價格下滑。
Reiss表示：“基礎建設的投資市場將很快的趕上其他的房地產市場，因為政府投入了數百億的資金來開發新的基礎建設。”
二、美國的住宅市場正在走下坡，今年付不起貸款的人越來越多進而造成許多的房屋價格大規模的下跌，這個崩盤的局勢將會對許多國家造成影響，南非也不例外。其中一個非常具有風險性的因素就是超額貸款，比方說在英國，有些銀行借貸給貸款人的金額是貸款人收入的五倍以上，超出這麼多，貸款人怎麼還啊？
三、全球的私人資產交易額在2006年高達1600億美元，這讓房地產仲介業成為數一數二最搶手的行業。Reiss指出：“私人資產交易於今年會繼續在房地產業中獨領風騷，尤其是今年初私人房地產巨頭Blackstone以390億美元收購了在美國股票上市的房地產投資基金集團Equity
Office Properties後所帶領出從國營轉變為私營的風潮，而這股風潮也將會進入南非。”
四、許多房地產投資基金的全球化會在美國以外的地方創造出許多的國際性房地產投資集團與基金會，這個情況尤其在2008年以後會更加明顯，讓跨國際的房地產投資更加的容易、便捷與普遍。
全球有超過29個國家(包括南非)，正在修訂相關的法律，以圖發展跨國際的房地產投資集團，在不久的將來，許多大型的物業將會由國際性的公司掌控，許多房地產仲介公司也將會加入這些跨國的集團。
五、綠化的環保建築物，這些構想曾經被許多開發商與建築商人認為成本太高而不切實際，如今隨著住戶、投資人對節省生活開銷的傾向甚至政府對環保要求日漸嚴格的情況下，綠色住宅搖身一變成為各國建築商爭相發展的寵兒。
“綠化與環保將逐漸成為符合經濟效益建築的同義詞。”Reiss表示，在生活費用逐漸高升的居住環境下(如電力價格的高漲)，當然大家都是希望能省則省，例如在住家加裝太陽能系統可以省下不少電費，而且又環保。
六、許多開發中國家房地產的搶手，例如：巴西、俄羅斯、印度與中國等國家的房市將在未來幾年內成型，有著大筆的外資直接注入市場。而南非、墨西哥、羅馬尼亞與土耳其的房地產市場將會扶搖直上。
七、境外投資的資金流動將會大增，因為有越來越多的投資人為了尋求投資報酬率更高的投資地點而將目光轉向起前從沒有開發過的市場，例如非洲與亞洲部份地區。
“基於石油美元經濟的不斷成長，加上國際間資訊的不斷精良化，我們預測未來10年的國際資金流動將會更加複雜化。”Reiss表示。
八、人口暴漲的力量：印度的人口不斷的已驚人的速度在成長，加上全國不斷的都市化大大的刺激了住宅的需求量。而大批電話服務中心以及科技服務中心所製造出的新消費階層也造就了對零售業的巨大需求量。
在美國，帶動經濟起飛的那一代正以每年1千萬人的速度退休當中，這個風潮也刺激了退休社區以及渡假屋的興建，來容納這些退而不休的一代人，這個風潮正在影響著歐洲以及日本，不久南非的市場也將會感受到這股風潮帶來的衝擊。
亞洲、非洲與中東地區人口的年輕化，許多建築投資集團對這些地區則注重住宅與商業區合併的發展。
九、“咖啡館工作群”的大增，Reiss表示：“你有注意到現在的咖啡館裡每天有多少人拿著筆記型電腦在那裡工作嗎？這個新趨勢也顯示出今年許多辦公室的需求量將會大減，因為你只要手上有一部筆記型電腦，在任何地方都可以工作，不再需要去辦公室了。”
十、建築物的設計將採取多功能走向，未來將會有許多的建築開發商採取高彈型的建築物設計，讓建築物能夠迎合未來該地區的不同房地產潮流，比方說，商業與住宅兩用的大樓。在50年之內，這個潮流將會把一個地區重新開發的需要降到最低。
那麼這些國際的因素會對南非未來幾年內房地產市場有什麼樣的影響呢？最主要的就是商用物業將會逐漸被看好，而某些地區的住宅市場將會面臨崩盤的情況。
因此，再選擇投資物業時最好參考一下該地區未來幾年內的房地產走向，是走商業化或者是走住宅化，甚至是多元化發展，避免花下大錢卻買個已經發展到末路的房地產。 |
