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最近在南非最受到歡迎的一種住宅就是社區別墅(Cluster)，社區別墅不但擁有安全警衛，提供安全的居住環境，而且更可以讓屋主擁有更寬廣的私人生活空間，然而社區別墅的價格也更為昂貴。
提醒您在拋下大筆金錢購買社區別墅之前，一定要充分的了解社區別墅的運作模式以及所有權的相關規定，充分保障您的權益。
社區別墅與一般小區公寓(Townhouse)最大的不同點就是所有權的差別，社區別墅所提供的獨立地契，而不像小區公寓是分契地契(Sectional
Title)。
馬里娜．康絲坦思是一位與有多年交易經驗的房屋仲介工作者，雖然她大部分經手的交易都是小區公寓的分契地契，可是最近幾年她卻注意到有越來越多的民眾偏愛購買獨立地契的社區別墅。
另外在過去兩年，一般小區公寓的建築數量也慢慢的減少，取而代之的便是那些更為豪華的社區別墅，可是社區別墅的營運模式與其他住宅社區差別很大，一般社會民眾也仍存有許多疑問。到底什麼是社區別墅呢？
在南非，民眾對房地產的所有權可以分為兩種，一種就是獨立地契，也就是說屋主單獨向有關單位登記申請，成為房屋的唯一所有人，而屋主也可以擁有全面的自由對建築與土地進行改造或管理，可是當然還是必須遵守南非的法律，所有的改建工程都必須要經過市政單位的核准
後才可以開始動工。
另外一種就是分契地契，所謂的分契地契就是屋主除了擁有自己的單位之外，還與其他單位所有人共享小區中的游泳池、花園、安全警衛等設施。
因此屋主除了必須維持自身居住單位的良好狀況之外，還必須定期支付小區的管理費，讓小區的管理委員會可以使用這筆金錢來保養小區中的各項社區以及公共區域，屋主也必須遵守小區管理委員會所訂立的各項相關規定。
小區別墅是以分契地契的方式出售，可是社區別墅則是以獨立地契的模式出售，也就是說，當您購買了社區別墅之後，不但可以享有如小區公寓一般的安全性，還能夠在房屋的設計與維護方面具有完全的決定權，屋外的花園、游泳池等設施都是您所獨立擁有。
社區別墅通常都是由屋主自己管理，當買主簽訂了過戶文件之後，便有權加入社區的屋主委員會，在經過所有屋主開會討論表決後來成立一個信託基金，並且訂立社區中的相關生活守則。
可是在購買社區別墅之後，屋主與發展商之間卻經常發生各種糾紛，例如在約堡Morningside的一個社區別墅，屋主從發展商手上接過了房屋所有權後，便堅決表示由於自己是房屋的獨立地契所有人，因此拒絕成為任何委員會的成員，也不希望遵守別人所提出的規定，他們相信自己對社區的其他住戶絕對沒有任何的法律關係與義務，他們只要定期繳交警衛的費用即可。
可是馬里娜強調，雖然這些屋主的確擁有房屋的獨立產權，可是由於她們所購買的是社區別墅，因此必須也要遵守社區中的規定，這個法律義務從他們簽署購買同意書之後便產生了。
在購買同意書中明白的表示，當買者同意購買社區別墅後，便自動成為社區中屋主委員會的成員，更重要的是，必須要遵守社區成員所共同訂立的規定。
通常發展商會在社區別墅完工後，會將屋主委員會登記為一個非營利的公司來進行各項管理，雖然可能會造成一定程度的不便，可是卻可以避免混亂的情況發生，因為將屋主委員會登記為公司可以每年定期對資金進行審計，還有法律依據可以保障屋主的權益，不像是分契地契，管理委員會作業的透明度顯然不足。
可是社區別墅的屋主也要小心一些限制性的條款，有些社區別墅明文規定屋主必須要經過其他委員會成員同意才可以將房屋出售。
因此在您購買社區別墅之前，一定要仔細調查社區中的各項規定，並且謹慎衡量，才不會有上當的感覺，如果在未經過允許的情況下售屋，可能還會令屋主吃上官司，可是如果委員會無法提供有力的理由拒絕您賣屋，您便可以將此案送上法庭，提出正式訴訟。
整體來說，社區別墅的住戶規定跟一般小區公寓沒有什麼不同，可是社區別墅的規定會比小區公寓更加詳細，作業透明度相當高，違反規定可遭受的處分也非常清楚。
購買社區別墅雖然可以享有獨立地契，可是與一般的房屋還是有所不同，大家要非常清楚的認知自己的法律責任，並且與本身的生活習慣相互衡量，再來決定是否要購買社區別墅。
許多社區別墅所有人會將自己的責任與義務看得過輕，反而因此惹上了許多麻煩，到最後連想要賣屋都很難，周詳計劃，謹慎考慮，是買屋賣屋最好的參考準則。 |
