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許多南非的物業投資人平常一定很關心市場上所流傳的各種情報，經過長時間的“薰陶”之後，大家對於整體南非物業市場也有了概括性的了解，可是一個物業投資者應該要如何評估某特定區域的物業行情呢？
南非知名貸款仲介公司MortgageSA的執行長葛芬表示，一般社會民眾都會參考各家仲介公司以及南非房屋過戶單位所發出的資料來作為了解市場行情的參考，可是這些數據所顯示出來的只是南非全國物業交易的一個整體概況，如果想要真正深入分析一個特定區域的市場發展，大家還是要多下一些工夫調查一下。
如果您是一名準備要購買房地產的買家，最好按照一般專家所建議的標準來選擇衡量，那就是“地點、地點、地點”，因為每個區域的物業質量以及行情都不一樣，有些地區因為年久失修，市政單位又沒有任何作為來整治該地區的治安或是社區環境，這些地區的物業價格自然就是處於走下坡的狀態，可是有些地區雖然是老區，可是再因緣際會的巧合下，突然出現了許多高檔的社區住宅，自然也帶動了同一地區當中的其他物業價格，這些地區是最適合投資的對象。
根據葛芬指出，一個地區是否正處於物業交易的爆炸期，其實是可以相當簡單的看出來的。
房屋仲介數量
觀察一個地區物業市場的最好指標就是該地區房屋仲介公司的數量，房屋仲介公司是反映市場行情的直接證據，一個地區房屋買賣越火熱，所開張的房屋仲介公司自然也就越多，哪裡有錢，仲介公司就往哪裡跑，就以西開普省的Greyton來舉例，從前這個地區只是一個相當寧靜的小鎮，10年以前這個鎮區裡根本沒有幾家房屋仲介公司，可是如今由於西開普省的物業市場出現了火爆性的發展，房屋買賣仲介公司也如雨後春筍一般極速增加，從此便可以看出這個地區是一個投資買房的好目標。
仲介推銷手段
葛芬表示，另外一個評估地區性物業發展的參考依據就是房屋仲介人員的行銷手法。
一個地區的房屋仲介人員如果採用的是激烈式、大手筆的推銷策略，例如廣告次數多、篇幅大，這就表示他們對自己的業績相當有信心，確信自己可以得到許多買主，從這裡便可以看出來這個地區的物業交易相當的火旺。
南非大部分的房屋仲介人員都是自己掏腰包來刊登廣告的，因此這些廣告預算也忠實的顯示出一個仲介人員平常的業績表現，一個通常沒賣過幾棟房屋的仲介人員當然就不可能花大錢來刊登廣告，可是如果房屋仲介是開張在一個房地產具有升值潛力，而且不斷吸引大批買家，仲介人員當然就擁有足夠的資本來刊登大型廣告。
因此葛芬建議大家，如果想要選擇幾個不同地區來進行物業投資，應該要多參考當地報章雜誌上的物業廣告項目，計算一下報紙上房屋廣告的數量，如此一來便可以大概看出一個地區的投資潛力以及受歡迎的程度了。
可是有時候我們也會見到特定地區的物業雖然相當搶手，但是上市出售的數量卻不多，會出現這個現象主要是因為有些南非人知道自己房屋升值的能力強，因此不願意輕易的將物業脫手，而且希望經過好幾年的時間來讓房屋的價值持續升高，以此來增加房屋資產的價值。
在這些地區物業的供應量自然無法滿足消費者的市場需求，而房屋價格也會比其他地區來的高。
興建工程數量
葛芬另外指出，大家還可以根據一個地區當中各種興建工程的數量來判斷是否為一個投資物業的好地方。您可以觀察一下某一個地區是否經常出現很多工程車輛、吊車或是發展商的廣告等等。
道理非常簡單，一個地區如果在短時間之內出現許多發展商在當地興建新的住宅社區，便表示市場上對於該地區的物業有相當大的需求，許多地主會趁著房地產市場興旺的時候將土地出售，用來建造豪華的小區公寓(townhouse)或是別墅(cluster)，葛芬強調，一個地區的房地產市場繁榮的最好依據，就是地區中房屋品質的上升，一個特定範圍內的房屋如果越來越豪華，興建的數量越多，便表示該地區的房價也會迅速上漲，因此有些原本相當老舊的工業區或是商業區，經常會因為市場需求的轉變而成為新興的住宅區，這些興建工程不但意味著更多高價房屋的出現，原本在該區的一些老房子也會因此受惠，享受到房價飆升的“快感”。
社區形象的轉變
一個物業市場會帶動一整個區域的物業發展進度，如果發現社區的形象逐漸升級，而有“豪華化”的趨勢，這便表示最近一段時間有大量的民眾在該地投資買房，您如果在這裡購買房地產，也會具有比較大的保障。
一個社區的“豪華化”通常會經過幾年的時間，首先會有幾個“先鋒”進入該區，這些人大多是從事創意方面的職業，他們擁有獨特的眼光，以不同的角度來欣賞一個地區的潛力，就算是一個年久失修的老區，這些具有藝術眼光的人還是能夠“化腐朽為神奇”，在這些少數人的帶動下，一個地區的復甦期便正式展開，不管是一個老舊的倉庫，或是一個普通的房舍，都可以被改造成精緻的住宅環境，其他消費者見到了這麼卓越的成果，自然而然會樂意跟進，很快的帶動起該區的物業升值了。
這些有眼光的“先鋒”不但創造出許多美麗的住宅物業，隨後也會有許多咖啡廳、餐廳、酒吧等消費場所出現，並且還會吸引更多的房屋仲介公司進駐，除了一些本地的小公司之外，還會許多國際性與全國性的連鎖仲介公司出現在該地區的市場當中。
名貴汽車的數量
葛芬說，另外一個判定地區物業市場的好方法就是看該區的名貴汽車數量，如果您在一個區域遊走時發現該區有越來越多奧迪、寶馬、賓士等名貴汽車出現，那就表示有許多具有相當高經濟實力的人在當地買房，此時您也可以對該地區的物業給予較多的信心。
另外，如果某個區域的物業出現了冷淡的現象，或是交易減緩，該地區的房屋仲介便會減少廣告以及行銷方面的投資，以此來平衡自己的收支，有些地方還可能因為交易冷淡而造成仲介公司的陸續倒閉，這是一種房屋應該脫手的警訊，因此平常投資人最好多多留意。
一個地區的房屋市場出現危機，會連帶出現許多不同的跡象，例如路上會突然出現許多出售的招牌，商業場所迅速減少，這都是房屋市場崩盤的警告，當然這些地區的房屋價格也會在這樣的壓力下迅速下跌。
租房人數增減
出租市場的冷淡也是房屋買賣下跌的一個參考依據，如果房價急跌，不但買房的人少了，連租房子的人也會逐漸“逃脫”，這就表示市場對該地區的房屋需求減緩，這個情況在失業率增加的時候最容易出現，當大家失去了工作的收入保障，自然無法負擔房屋的貸款或租金，這也直接影響到物業市場的景氣。
還有幾個跡象會導致一個地區的房價下跌，例如犯罪率升高的時候，經常會將許多家庭給“嚇走”，學校也逐漸關閉，還會經常見到汽車被拋棄在路邊，甚至有些房屋的窗戶會用木頭封閉，或是房屋門窗大開，無人居住等，這些現象大家都應該小心留意。 |
