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許多想要在南非購買房地產的民眾有時候可能會對市場中一些名詞的定義感到迷惑，對於房屋所有權最常見到的定義就是“分契地契(Sectional
Title)”以及“獨立地契(Free Stand Title)”。
“分契地契”通常指的就是小區公寓的住戶對於物業的所有權，而“獨立地契”則是普通的獨棟房屋或是小區別墅(Cluster)中的物業購買模式。
買家們在南非購買物業之前應該要完全的了解這些地契的差異性，以此來判斷這些物業是否合乎自己的需求與期望。
“分契地契”的物業所有權其實在南非只有很短的歷史，最早是在1986年的6月才引進南非的物業市場，這種物業所有權的最主要功能就是提供業主一個更加優良的購屋形式，並且營造一個更加有條理的居住環境。
所謂的“分契地契”就是業主基本上擁有所購買房屋建築本身的各項功能，但是卻不真正的擁有物業土地，這種分契方式可以提供貸款銀行更大的金融保障，也因此當南非消費者要購買類似小區公寓或新造社區別墅等類別房屋的時候，貸款的申請手續都比較順利，業者可以較輕易的獲得貸款，這些社區大多有管理委員會統一約束，而社區的管理委員會則必須依照政府法規來運作，所以對業主與銀行雙方都提供了更大的安全保障。
cluster類的小區獨棟物業則是以“獨立地契”的形式來進行交易以及轉讓的，也就是說您不只可以擁有物業的建築，而且連物業所在的土地也全權擁有，每個別墅小區都會有一個“業主協會(Homeonwer
Association)”來代表業主，對小區進行管理與行政工作，這個協會機構則是依照各個業主所達成的共識規則來運作，這些規定是業主在向發展商購買來了物業之後，集合舉行會議所討論產生出來的。
如果“分契地契”的小區需要向銀行借貸資金，銀行方面都會先調查所要購買的物業，如果是一個“分契地契”的物業，那麼銀行管理單位便會要求小區的管理委員會提供金融資料，以此來確保該小區的財務狀況良好，而且有充分的保險措施，另外沒有拖欠應該向市政單位按時繳交的地稅(Rates
and Taxes)，如果管理委員會的表現狀況沒有符合法律的要求，銀行方面便會拒絕貸款的申請要求。
購買新落成的“分契地契”物業是最具有吸引力的投資方式，因為買家所支付的費用已經包括了所有過戶所必須的部分。
但是一間獨立式的小區別墅卻是以土地直接銷售的模式來進行交易的，通常還會把建築的成本加在當中，這就表示您必須要從單位開工起就開始支付房屋的費用，所支出的資金不但需要涵蓋土地的出售，而且還有單位建築期間所衍生出的額外開銷。
當新建成的物業產權落定之後，小區中的所有業主便需要集合起來組成管理委員會，這個管理委員會經常還要與發展商公司相互結合，一個小區的發展商根據南非法律有責任發起住戶的會議並且最後將所有的財務管理權交還給小區的所有住戶，一個小區的管理委員會一定要訂立出管理的規章，以便未來的管理委員會使用，並且最後決定所有住戶每個月所應該繳交的管理費為多少。
分契地契的應了解事項
雖然購買“分契地契”類型的物業可以讓買家擁有物業的升值與建築結構的改良，但是市面上其實還有另外一種稱為“特有使用權”的物業類別。
所謂的“特有使用權”就是別人不可分享的物業部分，例如一個小區中的停車位或是私人花園等等，這些部分都是特定單位的住戶才可以享有的設施，雖然這些設施會隨著物業單位的轉賣而更換使用者，但是這些設施卻不是分契地契中的一部分，它們與小區中的游泳池、或是車道一樣，其所有權不數於住戶個人，而是由小區中所有的住戶分享，因此這些區域的維修保養工程費用都必須由所有住戶來平均的分攤。
想要購買房地產的民眾應該要清楚的了解到所要購買的物業對象是“分契地契”還是“獨立地契”，這些不同種類物業背後的遊戲規則都是有南非法律保障的。
不論是“分契地契”或“獨立地契”的小區物業，小區管理單位通常都會訂立出一些限制條例，例如小區中寵物數量多少？是否允許飼養寵物？允許飼養哪一種寵物？搬入後是否可以增加新的寵物等等，如果您是一位已經擁有寵物的人士，便應該是先做好調查，衡量一下特定小區的規定是否符合自己的需求，或可否滿足自己的標準以及生活型態，買房之前應該要仔細的閱讀小區的規章條款，如果您對這些規章不太熟悉，有時候貸款銀行也會幫忙檢查一下。
最後還是要提醒大家，想要投資房地產必須要先做好功課，並了解到管理委員會有權利代表住戶在小區中執行任何規定，但是管理委員會的信託單位是無償運作的，信託的幹部都是自願幫忙，如果您想要以最高的效率達成在小區中居住的需求，最好加入到管理委員會的行列。
如果您有任何購屋方面的問題，或想要在東蘭德地區尋找理想的房屋，可洽Blue
Swallow地產公司，電話：(011)894-7739或(011)894-6821。 |
