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許多想要在南非購買房地產的民眾一定都聽過“固定利率”與“浮動利率”這兩個名詞，顧名思義，“固定利率”能夠讓貸款人長期的享有同樣的銀行貸款利率，而“浮動利率”則是根據市場的行情以及南非儲備銀行的政策逐年調整，這兩種貸款方案都各有利弊，南非Absa銀行的經濟學家德托特針對目前南非的物業市場生態進行了詳細的分析。
相信最近大家都已經聽說南非銀行的貸款利率又上升了，這推翻了自2002年以來南非貸款利率屢創新低的趨勢，當然這也增加了消費者的貸款支出，尤其是房屋貸款。
當然這也引起了消費大眾對於南非銀行貸款利率的注意，平常並不關心這項話題的民眾突然之間也想知道銀行貸款利率的運作方式，最明顯的例子就是銀行貸款利率中的“固定利率”以及“浮動利率”，到底應該選擇兩種利率的哪一種呢？
從定義上來說，“固定利率”與“浮動利率”兩者的差別在於：
固定利率房貸
“固定利率”的協議是銀行與客戶之間所訂立的一項契約，銀行同意提供貸款人一定期限內不變的利率標準，這項協議可以在申請貸款之前就事先要求，如果貸款人決定在合約期滿之前就改變貸款方案，貸款人便必須支付銀行違約的罰金，罰金的額度則依照雙方簽訂的合約內容來決定。
目前大部分南非的銀行機構所提供的固定利率期限可分為12個月、18個月或是24個月，這些固定利率的期限是依照所選擇的利率高低來取決。
同時貸款人所申請的貸款額度也會使固定利率的期限出現些許差異。
浮動利率房貸
市面上的銀行機構所提供的浮動利率標準一般都是隨著儲備銀行的政策來進行調整。
如果南非的儲備銀行宣布上升或下降利率，南非市場中的銀行也會跟著調整浮動利率。
“固定利率”與“浮動利率”兩者包括了各自的利弊：
固定利率房貸
優點：選擇利率固定的房貸意思也就是說就算市面上的利率行情出現上漲，貸款人仍然可以享有心理上的安寧，不必擔心未來的貸款償還壓力增大。
因此可以容許貸款人將手中的資金做最有效的運用與計劃，將身邊多餘的資金用來進行其他種類的投資。
在一定期限的固定利率之後，貸款人還可以恢復為浮動利率，或是重新簽訂新的固定貸款利率合約，依照個人的經濟狀況與需求來選擇未來的貸款方案。
缺點：固定利率可能會比市面上的平均利率高出一些，如果浮動利率在固定利率合約有效期間出現大幅下降，固定利率與浮動利率標準之間的差異可能會出現更大的差距。
因此雖然其他人享有最低廉的利率方案，固定利率合約的簽訂人卻會被套牢在事先約定的償還利率。
浮動利率房貸
優點：選擇浮動利率的客戶可以立刻得到利率上的折扣，依照銀行的政策與審核標準，客戶可以與銀行進行協商，爭取最優惠的利率方案，當然在浮動利率的償還期間，如果客戶臨時決定避免利率上升的風險，還可以通知銀行將浮動利率改變成為固定利率。
另外在特定的附加條件下，貸款人可以在浮動利率償還的過程中與銀行交涉，降低目前的貸款利率。
缺點：如果儲備銀行調漲利率，選擇浮動利率的貸款人將會立刻感覺到還款的壓力，貸款利率上升的越快，貸款人償還貸款的能力也會慢慢跟著減弱。
如果最後貸款人沒有辦法繼續償還貸款，銀行便會在沒有選擇的餘地下沒收貸款人所擁有的房產，然後將房產拍賣出售。
然而對於銀行來說，除非是萬不得已，他們不會輕易沒收貸款人的資產，因為這樣的決定對銀行或是貸款人都沒有任何好處。
南非物業市場提供不同利率的方案提供了貸款人更加靈活的理財模式，並且讓貸款人可以利用手中資產與資金做到最有效率的運用，貸款人可以根據市場的行情以及對於銀行利率的預測來決定房屋貸款的方案。
但是如果貸款人無法根據自己的需求做出正確的選擇，一來有可能讓自己不甘願的套牢在高利率當中，否則還會因為市場利率過高，導致自己出現償還貸款的困難，面臨資產遭受銀行沒收的危機。
是否應該選擇固定利率？
貸款人是否應該要選擇固定利率的貸款方案呢？貸款人所應該考量的因素包括了以下幾點：
南非的整體經濟發展以及其他的因素都有可能對銀行貸款利率出現不同程度的打擊，這些可能造成重大影響的因素包括了通貨膨脹的壓力、信用借款的規模增加、房屋貸款的數量增加、貨幣的走勢、以及還款人的收支平衡等等。
這些要素都有可能造成南非儲備銀行利率政策的改變，並且讓利率的發展出現180度的極大轉變。
消費者的個人財務狀況與市場利率的水平有相當大的關係，雖然在特定的期間，南非的銀行貸款利率可能會下降到歷史的新低，但是如果消費者認為未來這項利率有可能會突然會大幅上漲，那麼他們便會選擇固定利率的貸款方案，尤其是那些擁有穩定收入基礎以及資金來源的貸款人，固定利率不外是相當保險的做法。
選擇最適當的時機：貸款人選擇固定利率房貸的時機具有相當關鍵的重要性，固定房屋貸款利率最適當的時機就是當利率出現上升跡象的即時，也就是貸款利率到達谷底的前後時期，如果銀行貸款利率估計只會在12個月的時間內出現上升，那麼選擇固定利率的時機就顯得太早了。
這時候將房屋貸款利率固定可能會造成部份昂貴的支出，但是如果您等待的太久，那麼當時的利率便會上漲到太高的程度，到時候再來選擇固定利率，您每個月償還貸款的額度便會比別人昂貴。
房屋貸款利率的發展趨勢
在1998年期間，南非的房屋貸款利率一度高達25.5%，而浮動利率也達到了23.5%的高標，固定利率的貸款方案在南非頓時便得相當普遍。
這個發展趨勢對南非的物業市場產生的極大的穩定力量，並且為許多償還貸款相當吃力的民眾帶來了一定的安定性，選擇固定利率來
幫助這些貸款人躲過了超高利率的壓力。
南非的通貨膨脹壓力於最近幾年逐漸出現在經濟結構當中，另外加上信用借款的人數迅速上升以及房屋貸款額度的大幅增高，另外還有消費者存款額度的急速下降。
這些因素都促使了南非的儲備銀行逐漸地將貸款利率調高，所得到的結果就是，固定利率與浮動利率在今年6月份以後都分別的達到了11%。
也就是在這樣的環境與時機裡，許多南非的消費者重新審視他們的房屋貸款方案，並且對於未來的銀行貸款利率發展感到不安，也因此有許多人急忙與銀行聯絡，將浮動利率方案改為固定利率的合約，藉此來將利率上升所可能產生的傷害風險減到最低。
由於銀行機構必須要負擔固定利率所可能產生的各項風險，並且考量到南非的銀行利率已經幾度出現激烈的波動，因此大部分銀行所能提供的固定利率最高期限都只有24個月。
然而購買房屋的貸款人也必須要負擔起一定程度的風險，所以當貸款人選擇固定利率的時候，銀行所核准的利率都會比市場平均利率還要高。
雖然許多專家都預測南非的銀行貸款利率還會再繼續升高，但是利率的標準在中長期之內還是會保持在歷史的低點。
總而言之，“固定利率”與“浮動利率”都各有各的優缺點，是否應該選擇固定利率必須依照消費者的需求來判定。
考慮的因素包括了貸款人的經濟狀況、整體經濟的發展以及其他外來的影響力等等。
消費者必須選擇適當的時機來決定貸款的方案，南非儲備銀行的小動作也會讓消費者做出不同的應對措施。 |
