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Jacques du Toit在最近分析了南非房地產市場的趨勢，並且考量了許多經濟因素，發現目前的住宅物業市場生態受到了特定原因的衝擊，南非消費者的購房習慣似乎隨之出現了改變。
Jacques du Toit表示，現在影響到南非住宅物業的因素包括了以下幾項：
在過去六個月的時間當中，有各種經濟與非經濟的推動趨勢影響了南非物業交易市場的走向，另外還有一些社會的消費與結構問題，也掌控了未來南非購房人士的態度，這些特點都衝擊了南非的住宅物業交易走勢，當然這也表現出南非人的生活習慣與消費觀念的改變。
經濟條件
南非在2000年到2005年之間的經濟展出現了驚人的成長，而且銀行利率也下降到25年當中的新低。
政府財經策略
南非政府對國民進行了稅務的減免措施，從2000年到今年總共減免了超過577億蘭特，另外加上目前房屋過戶費也出現了下降，減輕了許多買房人的壓力，也因此鼓勵了許多人在南非購買房屋。
南非人口分配
南非的中產階級消費者數目在近幾年來出現了迅速的增長，同時也刺激了市場對房屋的需求，過去幾年當中有屋人士的數量幾乎是連番上漲，這同時也造成了物業價格的穩定上升，另外一個人口的影響因素就是大家對於生活品質的要求水準也越來越高，老人退休後也多想要購買一些養老的物業，因此連帶的推動了市場需求的增加。
房屋與土地 供應量
南非許多都市的發展在過去幾年的時間裡似乎擴展得格外迅速，就連許多南非郊區都出現了房屋供不應求的現象，當然這也表示了許多南非消費者除了購買自住的物業之外，也會有投資的行為夾雜其中，自然而然的帶動了房價的上漲。
交通狀況
南非的交通狀況也可以顯示出南非經濟結構的進步，目前南非的汽車銷售量已經達到了歷年來的新高，隨著大家的經濟能力改善，可以負擔汽車貸款的人也比往年更多了。這個現象更刺激了南非政府努力整建各區域的交通道路，使得各郊區以往堵塞不堪的情況獲得了大大的紓解，大眾交通系統的升級也是促進房地產交易加快的原因之一，因為有了發達的交通系統，人們便不用擔心從居住位置前往上班地點的困難，在此情況下，大家都更樂意於開車到比較遠的地方工作，郊區的物業交易市場也獲得了有利的正面影響。
生活型態的改變
南非的生活步驟似乎隨著經濟發展轉變得越來越急促，都會生活不再安寧，道路上的交通堵塞越來越嚴重，這也使得更多的社會民眾想要在家中工作，同時，由於南非治安狀況的不斷惡化，許多物業投資者也寧可搬遷到一些擁有安全警衛系統的社區物業，並且追求一個更加安詳、寧靜寬廣的生活環境。
但是南非居住環境的變動也迫使許多人住在比較擁擠的社區公寓中，因為這些社區離他們工作的場所較近，周遭也擁有比較多的購物中心、學校以及發達的交通道路等等。
消費者負擔房屋貸款能力
在2000年到2005年期間，南非的房屋價格出現了三級跳的漲勢，然而相對的，一般社會大眾的收入成長率卻遠遠的落後，形成了一種不平衡的現象，最後所得到的結果是，南非物業市場價格對一般民眾收入的比例大大的增加，而房屋貸款數額與民眾薪資的比例更從三年以前不斷上升，這個比率差距的增加主要是受到房屋價格、銀行貸款利率、以及平均薪資的影響。這也就表示，房屋的價格逐漸變得昂貴而難以負擔，尤其對於那些想要首次購屋以及中低收入階級的消費者。
消費者所能擁有的金融服務
因為南非各家主要銀行之間的競爭演變得越來越激烈，尤其是貸款的相關業務以及所衍生出的金融產品合市場更是銀行行銷的重點，銀行們都使出渾身解數尋找更多的新客戶，而這些客戶當中有很多都是以前沒有能力獲得貸款的人。
也就是以上的這些影響因素逐漸讓南非社會民眾的購屋觀念與習慣轉型。
以上這些因素與發展為南非的住宅物業生態帶來了許多意想不到的改變，尤其是南非消費者的生活型態以及房屋交易的模式。
這些近幾年出現的改變包括：
住宅發展與 生活方式
南非物業市場所出現最明顯的變化就是近幾年來消費者的生活方式，成千上萬的人捨棄了寬廣的生活空間，而選擇住在集中管理的社區公寓以及其他具有安全警衛的大型社區別墅，這種生活模式所給予的安全感與安定感已經逐漸在外界消失了。
許多新型的住宅社區都結合多種功能的設施與場所，例如目前有很多的住宅區是與高爾夫球場加以結合，另外還有馬球場或是其他運動場地，另外還有許多發展商直接在封閉式的社區中建立學校、商店街、醫院、教堂等等，當然這些社區最大的共通點就是它們都有嚴格的出入掌控，這與南非社會的治安有很大的直接關係，現在這些社區都出現了供不應求現象，許多人都在排隊等待屬於自己的公寓或社區別墅。
封閉住宅區或警衛小區
這種住宅發展其實在南非已經流行了很多年了，主要的發展是從那些治安出現警訊的地區開始，然而因為消費者對於這種住宅社區的需求越來越高，因此造成供不應求的窘況，成千上萬的消費者都在尋找適合自己的警衛社區或是具有高安全性的封閉式住宅村，當然，這些社區的型態有很多不同種類，在比較大的住宅區中，人們是住在獨棟的建築，一般的小區則是雙層或是獨立的公寓類建築，規模不同，價格也就有所差異。
在這些安全社區或小區中，生活的方式是密集的，但是這種公寓小區與多年以前的高樓型小公寓比起來，生活品質仍然具有一段差異，尤其現在許多小區公寓的家居空間都非常的小，為了以最少的建築成本售出最高的價格，並且在小區中容納最多的單位，因此也犧牲了房屋中的空間。
但是在現代的社會，高聳式的公寓建築似乎又成為流行，並且經過投資者的重新打造獲得了新生命，成為豪華的家居空間，這種逆向的發展模式主要的原因為越來越多人希望住在靠近自己工作場所的物業，而且周遭的購物與餐飲場所也為他們的生活帶來了更多的便利性，雖然這些物業的建築形式並不是過去幾年最受到歡迎的模式，可是在市場需求的驅使之下，投資者將都會與郊區生活加以融合，讓買房者可以居住在高檔的區域，但是又可以享受到都會區的交通與便利，這些高樓大廈的公寓建築風潮最近也開始逐漸的向渡假勝地蔓延，例如西開普省的海岸地區，便出現了許多類似的高樓公寓建築，這些建築不但豪華精美，而且還擁有許多高科技的設施，因此售價也相當昂貴，推翻了一般消費者印象中公寓建築一定就是廉價建築的觀念。
市中心住宅建築發展
就在短短的幾年以前，原本一直受到南非治安狀況驅使的郊區生活型態受到了部分民眾的捨棄，商業市中心的住宅發展突然出現了驚人的進展，開普敦的市中心是最具有代表性的一個發展區域，而且這些建築物的整修工程都是屬於大規模的投資，另外在德班也開始了類似的相關發展計劃，就如同一個連鎖效應一般，都會區的便利性又再度受到眾人的喜愛，而且物業價格也達到了歷史性的新高。
約堡雖然是一個治安狀況比較不穩定的都會區，但是市中心的建設發展也逐漸地起了步，餐廳、咖啡廳、酒吧、娛樂設施以及其他住宅建築相繼的迅速興起，尤其以約堡市中心西部的“New
Town”等地區最為活躍，目前已經逐漸成為約堡最為新潮的物業市場。
在首都比陀地區，消費者對於商業市中心的各種建築，從辦公室、店面到一般的住宅需求都迅速的提高，可是在比陀有許多住宅的需求是透過大學招收學生增加而出現成長的，許多大學的學生因為從遠地前往就學，因此必須在當地租房或甚至買房，因此也帶動了當地物業市場的另一種繁榮景象，但是這種經由學生帶動的物業需求並不只限於比陀，其他南非各地的大學城也有相同的潮流。
這些物業市場的發展都對南非的市中心興起有巨大的貢獻，由於有了這些投資者的加入，南非的物業交易生態不但有了迅速的成長，而且也呈現出截然不同的面貌，由於南非交通壅塞等問題，越來越多消費者寧可以選擇辦公室或商店附近的物業，節省他們的上下班交通時間，另外也為他們節省了許多購買汽油的開銷，學生也是如此，住在學校附近提供了這些學生緊湊求學生活更多的效率，而在未來，大學城的物業價格也預計會出現更多的漲勢。
但是接下來南非的物業市場發展也需要政府的大力配合，有關單位應該要有效的推出更發達的交通系統以及大眾交通工具，另外市政單位也應該要配合各地的物業發展執行各項配套措施，如此才能成功的推動都會整建計劃，進一步擴大南非市中心的住宅社區發展。
獨立式住宅房屋
這種類型的物業在南非是最為普遍的，不論是普通的住宅區，或是封閉式的小區，消費者一般還是比較喜歡擁有自己的土地，而不需要夾在其他住戶的中間，因此投資者或是發展商在規劃新的土地時，都會選擇這種各家住戶擁有自己空地的獨立式房屋，然而近年來南非似乎特別流行特定的幾種建築風格，尤其以義大利式、印尼式或是維多利亞式最受到一般民眾歡迎。
退休養老社區
聽到這種社區的名字，大家應該也就能理解它們主要是為了退休人士所設計的物業型態，而且在最近幾年南非消費者對於退休養老住宅社區的需求似乎增加的特別快，這種住宅區與一般的養老院有很大的差距，住戶們不但可以擁有相當的自主性，而且平常時還有專業醫護人員照料，因此許多子女都寧可投資更多的資金在這種住宅物業，讓自己的父母可以享受到更好的居住環境，根據資料統計，住在這種退休養老社區的老人存活的時間都比較久，在社區中年邁的住戶不必擔心有吵雜的小孩子，而且還有許多同年齡的人可以相互來往交際，因此在南非這種社區已經逐漸取代了傳統的養老院，但是首要的前提還是業主的經濟狀況是否可以支付這樣的物業，由於許多相似的社區都提供專業醫療服務，因此在這種配套措施的驅使下，物業的銷售價格也相對較高。
小於80平方米的新屋
由於南非物業市場生態的變化，加上發展商針對市場調整自己的投資成本(許多可以發展新物業的土地價格都猛烈的上漲，建築材料成本逐年增加，而且施工人員經常出現延遲的現象)，所以最近一段時間所興建的新屋面積似乎都越來越小了，而同一個小區裡容納的住戶也越來越多，另外還有南非幣的貶值以及建築材料的短缺等等，諸多原因綜合起來，導致了新興物業的居住面積大大不如從前。
在20003年與2004年南非市政單位核准的建築數量大大的下降，直接影響到了2005年新小區物業的供應，該年度小區物業落成的數量從前一年跌落了28.3%，到27397個。
達80平方的新屋
這個面積的物業與南非的物業市場崛起有很大的關係，從2000年開始的五年期間，南非的物業市場表現得相當活躍，物業價格也連番的上漲，這個面積範圍的新屋增加的也特別快，在2005年總共增加到23136個單位，與1999年比較起來上升了10643個單位，漲幅高達117%，總計共有93142間新屋在2000年到2005年之間興建完成。
2005年與2004年比較起來，通過市政單位核准的物業數量只能用“銳減”來形容，這也就顯示出2006年興建完成的物業可能還會更少，這與2004年以後開始的物業市場降溫現象呈現同步的連鎖反應。
新的公寓與小區
在1997年到2001年之間，南非各地的小區公寓興建速度減緩了許多，尤其以1997年與1998年銀行貸款利率居高的期間最為明顯，到了2001年，新的公寓與小區的減少幅度更達到了61.4%(與1996年相比)，當年只有18345個小區落成。
可是在過去四年當中，這種類型的物業似乎相當受到消費者的喜愛，背後推動的因素有很多，綜合了南非的治安狀況以及物業市場的走勢等等，在2005年小區公寓的興建數量增加到了24016個，與2004年比起升幅達到64.3%，與2001年相比更增加了238.6%。
南非在2004年所核准的建築藍圖一共成長了40%，雖然在2005年這個成長率下降到了34%，但是建築業的前景似乎還是一片光明的，成千上萬的住宅建築計劃在之後的12個月到24個月都陸續的展開，市場中對住宅建築的需求是背後最大的助力。
新建物業的面積趨勢
根據南非市政單位所公布的資料，融合計算南非國內的各種物業，包括一般獨立式房屋、小區公寓等等，便可看出南非物業市場最普遍的住宅物業面積。
面積小於80平方米的物業：在過去幾年裡，面積小於80平方米的物業呈現穩定的發展，大部分的物業平均面積都保持在40平方米左右。
面積達80平方米以上的物業：在過去10年的時間當中，這個面積範圍的新建物業有逐漸增加的趨勢，在2000年，由於銀行貸款利率居高，因此這類建築的興建數目比起1999年只增加了0.4%，但是從2000年開始的六年期間，雖然房價迅速升高增加了貸款人的還款壓力，因而對物業買賣造成了一定程度的負面影響，可是這類物業的面積還是穩定的擴大，主要的原因就是消費者雖然面臨較高的房屋價格，但是仍然不希望犧牲居住的品質與面積，在2005年，由於房價達到了新高，這類建築的面積才逐漸的減小了一些，從平均221平方米減小到了218平方米，這與銀行貸款民眾的經濟能力有很大的關聯。
新建成公寓與小區：小區公寓(Townhouse)的建築面積在過去數年延續著80平方米左右的趨勢發展，在2000年，這種物業的平均面積縮小了4.3%，這是由1998與1999年的高銀行利率所造成，至於在2001到2005年期間，這類物業的面積縮小的更多，由於物業價格與建築成本的迅速升高，小區公寓的平均面積在2004年縮小了6.4%到140平方米，而2005年又縮小到了131平方米。專家分析認為，造成物業面積大量縮小的還是總歸於物業的價格以及消費者的經濟能力。
建築區域：根據南非Absa銀行的數據顯示，在1998年到1999年的高利率時代建築方案的數量比較少，但是最近隨著南非物業市場的火熱，建築數目也大大的增加。
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