|
讀者來信諮詢
客戶高先生問到：孫先生可否為我解釋一下，在出售物業委託代理仲介時的獨家代銷合同與多家代銷合同有何不同？
答：業主在選擇了地產代理仲介後，將會與地產代理仲介簽署一份房屋代銷合同(Agent
Agreement)，房屋代銷合同是法律文件，只有簽署了這份合同之後，地產代理才有權代銷您的物業。
代銷合同最常見的有兩種，一種是獨家代銷合同(Exclusive Mandate，又叫做Sole
Mandate)，和另外一種多家代銷合同(Open Mandate)，兩種合同各有各的優缺點。
獨家代理合同是比較普遍使用的一種代銷合同，在這合同內，業主只授權給一家地產代理來出售自己的物業，它的好處是，業主只需把物業委託給一個地產代理全權安排出售，優點當然是省時省力，因為是獨家代理，只有在合同期內出售物業代理人員才能拿到佣金。
所有地產代理無論是在市場推銷、廣告策劃、開放參觀上都會使出渾身解數，想盡方法去推銷物業。又因為是唯一的代理，地產代理得到了業主的高度信任，代理也會以業主的利益作為優先考量，在房價談判上為業主爭取最大利益。總而言之，獨家代理合同能發揮地產代理出售物業的積極性。
當然，有利也會有弊，簽署了獨家代理合同，如果業主在合同期內私下出售此物業或透過其他代理出售，業主還是要將佣金支付給獨家代銷合同的簽署對象(而且在合同期內業主並不被允許另外聘請其他的地產代理)，如果業主沒有找到好的地產代理，獨家代銷合同只會浪費了業主出售物業的優先時機。
多家代銷合同指的就是業主將物業交給多家地產代理同時出售，哪一個代理成功的將物業賣出，便可以拿到佣金，這個合同的好處是它可以讓多家代理相互競爭，從表面上看來似乎可以增加銷售機會，但是這個合同有一個相當大的缺點，那就是地產代理知道買家可以通過其他代理購買同一個物業，可能會失去推銷房屋的積極性，同時每一家地產代理對此物業的宣傳力度也不會像獨家代銷那麼高，另外，地產代理為了爭取買家的購買權，通常只會從買家的利益出發。
(買家知道此物業是幾個代理同時代銷，可以分別和不同的代理報出低價，看哪一個代理把業主的價格壓得最低，就向哪一個代理成交，使地產代理不斷要業主降價出售，導致業主承受相當大的利益損失。)
由此可見，選擇適合的代銷合同，對房屋的順利出售具有相當關鍵性的影響力。
如果您有任何有關房地產買賣，或是物業管理方面的相關疑問，歡迎您來電SEEFF國際地產有限公司Thomas孫先生(粵語、華語、英文)，公司電話：(011)784
1222，或手機：072 322 2382，傳真：(011)784 1227，或來信至《華僑新聞報》(SEEFF物業專欄)。(Seeff國際地產有限公司供稿) |
