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假設有一個全新的住宅區發展計劃正在招收買家，相信許多想要買房的消費者都會站在長長的隊伍當中，與其他心情雀躍的民眾等待觀察發展商所將提供的設計概念。
另外，這些發展商的行銷仲介也會使出渾身解數的向大家推薦這個新社區的未來展望以及令人嘆為觀止的摩登室內設計，在平面的印刷宣傳書上，似乎所有的房屋看起來都如此的美麗、精緻，但是在此要提醒大家，如果您在購買“期貨物業(預訂未建好的住宅建築)”之前沒有用心的做好研究功課，恐怕將有可能做出令您後悔一輩子的錯誤決定。
如果您多方打聽的話，相信一定會有人告訴您許多毛骨悚然的故事，畢竟大部分民眾都不是物業專家，因此
在南非市場還是有許多欲哭無淚的受害者。
一位在比陀地區的物業買家便如此說：“自從2005年11月以來，我曾經多次聯絡發展商回來修理牆上的裂痕、室內與室外的漏水情況、以及外面牆壁不斷剝落的石灰，發展商和我約定至少有八次，但是從來沒有遵守過諾言，我還曾經親自與發展商負責人通電話達50多次，但是她從來沒有回覆，或是表現出任何負責的態度。”
另一位居住在Roodepoort的憤怒買家也說出了自己慘痛的經驗：“我所住的小區公寓落成到現在已經將近兩年了，但是所存在的問題仍然沒有獲得妥善的解決，更沒有人願意給我一個明確的答案，屋頂的磚瓦正在不斷掉落，浴室裡的浴缸也逐日下陷，連地板磁磚的水泥都脫落了，車庫的門已經與牆壁完全脫離，而車庫的屋頂每逢雨天便會漏水，問題這麼多，當初負責建造發展商居然還自稱有15年多的建築經驗！笑死人了！”
南非還有許多號稱市場高手的發展商也面臨著同樣的問題，例如在杉藤心臟地帶的Grayston
Drive高級住宅區，便是期貨物業買家滿意度最低的一個地方，所牽涉的瑕疵非常廣泛，包括水電工程、電力供應、熱水器運作不正常，而且除了豪登省之外，全南非都出現了新建築品質不良的狀況。
就拿德班的一個住宅小區來舉例，根據曾經負責維修該社區的工程師表示，該社區建造品質真是太差了，工程商不但偷工減料，而且連社區當中的管理委員會到最後都拿發展商沒辦法，根本無法逼他們遵守品質保證的承諾，到最後只好大幅調漲管理費，用這些額外資金來修復小區的各項建築，受害的還是買家。
位在開普敦市中心的另一個小區公寓，剛開始籌畫的時候招牌打得相當響亮，標榜“品質第一”、“美國紐約生活型態”等賣點，最後，買家們開始搬進了社區，可是事實卻與當初的廣告標語完全相反，買家怨聲載道。
該公寓社區落成才只有幾個月，上上下下便開始瓦解脫落，每一次發展商承諾要進行維修，後來卻從來沒有進一步的消息，另外一個讓人十分火腦的情況就是社區裡的衛星電視每兩三個月就會故障一次，主要的原因就是中央的衛星接收器安裝錯誤，還有一個住戶表示，社區的管理委員會和發展商根本是同一家公司，因此他們進行善後的誠意與態度也顯得相當懶散。
雖然有以上這麼多“恐怖故事”在市場上流傳，但是在住宅社區建好之前便預先購買的“期貨物業”還是目前南非相當吸引人的置產模式，尤其對於那些首次買房的消費者來說，更可以省下許多的開銷，而且最大的優點就是，在您支付訂金之後，這個物業從策劃到真正開始建造，再到落成之日，價格幾乎都會連番上漲，等到您真正將物業轉到自己名下的時候，便已經實在的賺了一筆，除了可以省下過戶稅之外，還經常可以選擇自己所喜愛的裝修細節設計，因此說這些期貨物業是“量身訂做”，真是一點也不為過。
然而許多買家最後還是會發現，這些看似穩當的交易買賣，當中還是會出現一些意外狀況，一位發展商便指出，買家在購買期貨物業之前，最需要注意的地方就是事先考察一下發展商的信譽程度，不要輕易的出價，他建議，買家應該確認發展商擁有多年的營業歷史以及良好的聲譽，如此在長期投資過程中才能確保利潤，而不會白白浪費金錢。
當您購買這些新建築之後，當然可能還是會有一些未預期的問題出現，但是如果是信譽良好的發展公司，大多會表現出非常好的負責態度，盡量的為您補償或維修，買家應該確認發展公司擁有專門的維修部門，許多發展公司甚至還擁有自己的建築公司，這些額外的售後服務雖然會讓物業價格比較昂貴，但是所提供的卻是多重的保障，大大減少您的後顧之憂，因此即使多花一點錢來購買物業，但是發展商所給予的顧客售後服務卻一定會讓您感覺到物超所值。
另一個搜尋線索的最佳管道就是房屋仲介商，這些專業人員對於市場的生態都比較了解，您應該靜下心來，仔細的與他們研究討論，如此一您便可以判定一個全新社區發展計劃是否幕後有穩固的推手來促成，並且多方面了解這個社區中的建築是否為您所喜愛的設計，在您時間允許的前提下，還可以詢問其他的買家，分享他們的實際經驗，或是上網搜尋資料，對發展商做一些背景調查，看看他們是真材實料的專家，還是偷工減料的騙子。
另一位發展商人員便表示，南非的許多消費者都非常肯在小地方花錢，寧可以高價購買賓士轎車，而不買豐田房車，但是到了買房屋這種大筆的交易，卻反而斤斤計較，能省則省，有些民眾根本就不注意房屋與社區的品質，只是盲目跟著別人湊熱鬧，這些做法都是非常危險的。
大家所必須要充分了解一個全新住宅社區的設計型態，許多社區雖然將自己宣傳得冠冕堂皇，但這並不保證最後的成品會與您預期的相同，有時候這些誇大其詞的宣傳手法，只是用來吸引買家的一個假象，這些美麗的圖案，宣傳單上所繪的精緻社區，都可能與事實上的結果差距甚大，或甚至完全相反，消費者必須要睜大眼睛，注意到發展商的信用保證。
消費者還要小心的是發展商所經常使用的特定標語，例如“良好視野”，雖然許多宣傳廣告會保證這些新建築可以提供住戶美麗的窗外風景，但是他們有時候卻會刻意的隱瞞未來周遭環境的建築計劃，當您搬遷入新家之後，可能只有兩三年可以享受到這樣的風景視野，可是最後社區旁卻開始興建其他的建築，這時候視野便完全被擋住了，因此，如果您是為了“視野”而購買物業，那麼最好與當地的市政單位溝通一下，查詢在未來社區周遭是否有其他建築計劃即將展開。
可能發生最悲慘的情況，就是買家受騙，買了一套偷工減料、品質不良的建築，許多發展商為了節省開支，因此在建造過程中動手腳，刻意違反南非法律的標準規定。
大部分大型工程都可能無法準時完工，消費者所應該謹慎面對的便包括了漫長的等待，即使工程並沒有蛇大問題，但是完工時間延後是南非經常發生的現象。
在此提醒大家，堅持購買有登記國家執照的發展商所經手的物業(國家房屋建造登記協會NHBRC)，這也就表示，如果買家與發展商之間出現了無法和解的糾紛，南非政府便可以插手涉入，並且有權利對發展商做出懲罰行動，但是如果您向一個沒有登記立案的發展商買房，或是沒有經過仔細調查，最後出了問題或糾紛，您便只好自認倒楣了。
順便提醒大家，NHBRC協會平常的工作非常繁忙，如果您有任何問題，處理立案的時間可能會相當漫長，可是讓大家放心的一點是，這些協會的會員發展商平常都必須向相關單位繳交費用，因此可以提供消費者較多的保障，當中包括了工程瑕疵的相關保險，如果建築品質不良，買家便可以獲得賠償。
一個發展商就算擁有許多印刷精良傳單與高知名度，並不表示您就可以高枕無憂，發展商雖然可以累積信譽，但是他們建築技術以及設計品質卻可能相當不穩定，另外他們的售後服務也不相同，有些發展商非常願意解決問題、彌補瑕疵，但是有些人卻在完工之後撒手而去，不理不睬。
瑕疵調查報告
當您購買一個全新落成的社區建築時，發展商可能會請您在入住之後填寫一份瑕疵調查報告，將您所發現的所有問題全部列舉出來，這是一個非常好的做法，可以讓發展商即時彌補過失，建議您最好在您搬進新屋之前就填寫這份報告，及早解決問題。
當您搬進剛落成的新屋之後，一定要確認房屋整齊清潔，一個專業的工程商應該會指派專人陪同您一起進入檢查，但是如果工程商沒有這樣做，您可以依照以下指示進行檢查：
一、檢查牆壁是否呈直線。
二、檢查衛浴設備以及廚房的水管、水龍頭、浴缸等設備是否運作良好。
三、檢查您所指定安裝的水電設備是否都在，例如額外的洗衣機或乾衣機等。
四、檢查所有的櫃子，建築商經常會偷工減料。
五、檢查地板磁磚是否安裝良好，沒有裂痕，而且排列整齊。
六、檢查烹飪火爐以及烤箱是否運作正常。
七、確認所有設計與您要求相符。
八、檢查電燈開關。
九、檢查衛浴設備的防水措施是否合乎要求。
十、檢查電力插座。
十一、檢查廁所衛生紙架以及其他附加設備是否完全。
十二、檢查房屋四周是否有不尋常的裂痕或破損。
十三、感覺房屋空間安排。
十四、小心屋頂排水工程經常會有瑕疵。(譯自物業刊物) |
