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對於許多想要透過投資來增加收入的民眾，「上市房產」其實可說是一個最佳的選擇，因為它不但能夠帶來豐富的收入，而且由於這些物業它們的商業特性，還提供投資者額外資金分紅的機會，再過去三年當中，南非當地的上市房產普遍被專家公認為回收報酬率最高的投資選項。
但是到底什麼是上市房產呢？它又是如何運作的呢？
所謂的上市房產通常指的是商業性的物業結構，並且由一個信託基金來管理，同時在約堡股票交易所(JSE)的不動產範圍下上市，這些房產的種類可以分為許多項目，包括辦公室、購物中心、或是大型的工業倉庫等等，這些物業都是透過房產基金進行投資，確保所有投資人可以得到最優渥的收入。
這些物業廣泛的被各界民眾用來進行投資理財賺取利潤，這些投資者藉著擁有這些商業型物業的股份來收取短期租金，而當租金的價值提升的時候，投資者長期的收入也會隨之增加，而導致租金增加的最主要因素當然就是物業本身的市場價值。
而南非市場現有的上市房產，大概只可以分為兩種，它們分別是「房產單位信託(PUTs)」以及「房產貸款股票(PLSs)」。
「房產單位信託」 與「房產貸款股票」
房產單位信託絕對不是上市房產本身運作的本金，而是透過物業投資機構來管理的一個信託基金。
由於房產單位信託是由集體投資協會(ACI)所掌控，因此它們可以像股票一樣的交易，並且在約堡的股票交易所上市。
房產貸款股票協會董事長沙謝，他同時也是Growthpoint地產有限公司執行長，為大家解釋了房產單位信託以及房產貸款股票的操作方法。他表示，當投資者購買不同單位的房產貸款股票時，便已經綜合了獲得了物業的所有權以及貸款的部分責任，這個貸款回頭會在給予投資者不同程度的利息，讓這個資金保持成長的趨勢，繼續為投資者帶來投資收入。
房產單位信託與房產貸款股票主要的不同點就是，房產單位信託只能達到投資者中資產額的三成，但是房產貸款股票則沒有額度的限制，但是房產貸款股票的發行數量則會是先透過產權所有公司的董事會決定，列入房屋的產權證明當中。
根據沙謝指出，以股票交易的型態來投資上市房產，最大的一個優點就是投資者可以同時投資南非全國各地的不同物業，從多領域、多型態的物業下手來賺取收入，例如辦公室、購物中心、工廠等商業型物業，投資者都可以同時擁有。
房產單位信託協會的發言人詹姆士．坦柏頓表示，南非的上市房產提供消費者許多高水準的資金投資選項，而且投資上市房產的最大特點就是，投資者可以說賣就賣，不需要等待特定的銷售時機，而且投資者在投資上市房產時，所必須支付給證券商的佣金價格都比其他種類的投資選項來的低廉。
同時投資人在投資上市房產的時候永遠都可以透過約堡股票交易所每天的紀錄資料，很清楚的知道手中資產的價值，不像是一般的房地產市場投資者經常要請專業人士來為自己的物業資產進行估價。
與一般的民用消費住宅比較起來，上市房產是一個以商業型物業為主軸的投資管道，商業物業每年的投資報酬率大該可以達到5%，而上市商業物業的每年報酬則可以高達8.5%，而且投資者人不必擔心與房東打交道的麻煩。
在房產單位信託與房產貸款股票之間，投資者所投資的物業種類以及價格範圍也有可能產生差異，舉例來說，「ApexHi」便是一個專攻低價建築的房產貸款股票，並且擁有較高的收入指數，這些「物超所值」的物業通常都位在比較偏遠的地帶，並且擁有政府單位作為出租對象，相對的也擁有比較定的收入來源，不必擔心信用度的問題，雖然最近「ApexHi」的房產貸款股票大多專注於零售與各種不同的企業合併方案，但是增值潛力仍然受到各界專家的看好。
艾倫．葛瑞地產信託管理有限公司則是一個房產單位信託機構，主要的投資業務目標在於一些比較大型的建築，由於房產單位信託交易與管理方式比較簡單，所以對於一般的投資人來說也比較容易了解。
另外，Redefine
Income基金則是一種房產貸款股票，它的投資標的比其他產品複雜，包括了市面上真正的物業，以及交易市場中的其他同種類基金。
Spearhead地產集團的投資方向主要是開普敦的物業以及相關發展計劃，它同時也是南非市場中少數擁有南非官方信用證明的投資管道，因此投資人可以享有較高的安全性。
對於普通的投資人來說，目前南非市面上的上市房產投資產品大概有17種，同時涵蓋房產單位信託以及房產貸款股票，全部都是透過集體投資協會來管理，較具歷史的上市房產包括了Marriot、Stanlib、Coronation、Oasis地產等基金，而最近新投入市場的選項則包括了Provest、Sanlam、RMB、Catalyst等等，這些投資單位基金再進一段時間來非常受到投資大眾的歡迎，進入這些投資目標的投資的金額，到
去年為止已經高達23億鍰。
根據南非標旗銀行特殊基金部門主管華納表示，單位信託基金在上市房產的所有產品當中提供給消費者的投資報酬率可以說是目前市場中最高的，他還強調，這些產品最適合那些想要透過多於財富來進行投資的一般民眾，而且這些不一定要具備投資方面的專業知識，還是可以透過市面上的證券仲介業者來進行投資，同時投資上市房產所必須面對的風險度也比其他種類的投資選項低，主要的原因就是投資者的
資金流向廣泛，因此已經達到有效分散風險的目的。
華納接著說：「投資上市房產的另一個好處，就是基金經理人在資金轉換的過程中不用負擔資金收入所得稅，這項稅務等到投資人將資產賣出之後才需要繳交。」
Barnard Jacobs Mellet私人客戶服務公司的投資總裁馬克．艾柏頓表示，上市房產對於許多想要開始投資的民眾來說是一個絕佳的入門管道，而且今年的股票表現預料將會比從前出色。
雖然眾多專家都估計，南非的銀行利率有可能在未來一年的時間當中繼續上升，但是隨著南非經濟發展的迅速改善，物業市場的閒置率也將會繼續下降，物業市場的繁榮將會持續加溫。
艾柏頓說：「我們在最近才參觀過了幾家物業上市的公司，這些公司對於未來的營收狀況都持有相當大的信心，預估營收成長率將會達到5%到8%，而且這些利潤並不會受到貨幣利率的影響，未來的股票價格也絕對不會出現疲軟的現象。」
想要投資工廠、倉庫、辦公室、零售店面等商務地產，現在可以說是一個相當適合的時機，根據南非地產雜誌指出，南非非常普遍的民宅物業榮景已經逐漸擴散到商業物業的領域，然而，眾多物業專家以及經濟學家也紛紛提醒投資人，商業地產與普通的住宅地產有許多關鍵性的差別。
如何在南非投資？
南非民間的投資者可以透過證券經紀機構來進行投資，通常投資最低限度必須購買100個單位，而最低消費的價格則介在100鍰到2000鍰之間(大概計算)。(譯自南非當地物業相關刊物) |
