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南非工業用地的房地產市場近年來不斷攀升，最主要的原因就是工業類型的物業租金持續上漲所造成的連動現象。
這是南非Rode &
Associates公司在最近所進行的一項研究報告結果所顯示的結果。這項報告還指出，在物業交易活躍的幾個地區，包括Central
Watersrand、開普敦、伊莉莎白港、德班等等，在去年的一段時間租金都出現十分令人刮目相看的成長幅度。而位於Central
Watersrand地區的物業交易集中區包括了大部分的郊區以及工業地區，從西部貫穿到中部，並且繼續延伸到靠近米德蘭(Midrand)附近。
Rode&Associates公司的愛爾文．羅德(Erwin
Rode)表示，南非的工業用地物業交易市場與工業物業的租金走勢有著密不可分的互動關係。
愛爾文指出，如果了解南非工業用地的演變歷史，便可以更容易評估相關土地交易的真實價值。
他解釋說，當土地發展商在研判一塊工業用地的利益收入潛質時，都必須先扣除土地整建的成本費用，最後才能算出未來應該要回收多少的利潤才能夠達到回本的目標。
利潤與支出的平衡以及剩餘的價值是他們為工業用地出價的一個最基本根據。
當一塊工業用地的租金費用持續提高的時候，土地的實質售價上升的速率也就更快，假設其他的外界因素全都保持不變，愛爾文估計，工業用地租金每上升一成，同一塊土地的真實市價便會上升八成六。
當然了，市場上的各種因素絕對不會保持不變，但是由於南非剩餘工業用地的數量正在逐漸減少當中，因此也導致了售價漲勢比租金漲勢還要迅速。
愛爾文利用了一項歷史佐證來比較工業用地租金與售價的相互牽動關係，這項研究顯示出在1990年代，工業用地市場中的租金發展趨勢通常會隨著市場價值變化，但是到了1998年到2003年之間，工業用地租金的走勢卻脫離了市場價值，走出自己的方向，再加上建築成本不斷上漲，土地價值也只能一路下跌。從2003年開始，工業土地的發展情況出現逆轉，可靠資料顯示出，土地市場價值比市場中的租金走勢還要不穩定。
愛爾文表示，投資人必須先考慮一下工業用地租金上漲對市場價值會有什麼連帶作用，目前工業用地租金快速的上升趨勢表現出投資新土地應該比重新建造老地方來的划算，這是值得南非國內工業投資者思考的一個問題。
他說：「想要加入工業型態的投資，選擇適當的時間是非常重要的因素之一。」
他解釋說，投資者應該留意目前市場的租金變化，租金的漲勢絕對比任何其他因素還要重要，當租金發展脫離了正常的變化模式，並且漲勢緩慢，土地的市場價值上升便會停止。而當租金開始下降，土地的實際售價也就會跌得更快！
當工業用地租金與市價開始下跌的時候，工業用地的地主便必須重新評估租金的合約，每一年工業市價的增加幅度通常是8%到9%，但是租金的上漲速率應該更快。
就拿Modderfontein的Greenstone購物中心來舉例，就是因為工業用地租金不斷的膨脹，因此許多空閒著的土地價格仍然迅速的上漲，在不久的時間之內，這個新的購物中心將會在這塊土地上誕生。
但是投資者在選擇投資目標時不應該太過魯莽，因為工業用地的投資還具有一定的風險性存在，仍然不可大意，需要謹慎評估。
eProp研究中心在幾個星期前也公布了一項新的報告，結果中指出，南非工業用地的租金將會繼續的朝上發展，而南非本地的工業用地所有人也越來越積極的向上調整合約中租金的價格，辦公室物業也不例外，上漲的幅度高達10%到18%之間。(譯自南非物業刊物) |
