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經常閱讀南非地產相關讀物的民眾，一定會非常關心目前南非政策中對於買屋售屋所產生的稅務，而房屋增值稅(Capital Gains
Tax)更是所有稅務項目中的一個大宗。
您應該經常聽到南非當地的房產專家一再的向您保證，在您出售房屋之時，只要所得利潤低於100萬鍰，房屋增值稅便可以完全減免，大家聽到這句話都立刻鬆了一口氣，而把繳稅這件事拋諸腦後，而把房屋增值稅當作是一項永遠不會到來的負擔，但是在這裡要告訴大家一個壞消息，那就是售屋利潤低於100萬鍰便不必繳稅這說法，並不完全正確，因為在許多的特殊情況下，房屋增值稅仍然是一項南非廣大消費者所無法避免的稅務，民眾也應該對這項稅務多加認識了解。
雖然南非的稅務局(SARS)在法令當中確實提到，南非當地的物業投資人可以得到出售房產時所得利潤稅務減免，只要售出的自住房屋價格與2001年10月1日房屋價格標準相比較所產生利潤低於100萬鍰，便可以免稅。
但是，根據許多現實的狀況可以很容易發現，南非的物業投資人在許多規定之內的情形下，仍然必須負擔起繳交房屋增值稅的責任，這些狀況包括了綜合辦公室用途的住家、房屋加以出租、土地面積超過一定標準或是經過劃分。
房屋增值稅在這幾年來對南非當地投資者影響不斷加大，而造成這個現象的最主要原因就是房價的快速增長，根據官方數據顯示，光是去年一年(到3月為止)，南非的房價平均成長率便已經高達32%，完全打破了許多專家之前預測南非房地產市場即將進入慘淡期的謠言。
蘇富比國際地產公司茲瓦納(前比陀)地區的法律顧問舒克•范德梅爾指出：「南非房地產價格的不斷攀升雖然代表著房地產市場的榮景正處於火旺的境界，但是對於大部分投資人來說，卻也同時加重了房屋增值稅的經濟負擔。」
南非房屋增值稅目前的計算標準仍然以2001年的10月1日價格為參考點，而房屋增值稅也是從那時起生效，而隨著南非房地產市場的狂升，許多房屋的價格早就成長超過兩倍甚至三倍。
這也就是表示說，如果您在2001年便已經買了一棟價值超過100萬鍰，那麼今天您應該就能夠以超過200萬的價格出售，利潤當然也超過100萬鍰，因此在出售房屋的交易完成後，年便必須將所得利潤當中的一部分交還給南非政府，而SARS在這時也就等著收錢了。
在約堡周邊許多特別受到投資者歡迎的區域當中(例如北部郊區)，房屋的價格自從2001年起已經上漲超過200%的幅度，而100萬鍰的稅務減免額在這時便起不了太大的節省作用，幸好在南非財政部的不斷控制措施之下，南非的房屋增值稅在這幾年並沒有過度的變化。
范德梅爾接著表示，雖然物業投資人必須負擔這一項稅務，但是卻不用將未來的情形看的那麼嚴重與複雜，只要大家對相關的規定能夠多加了解，便能得心應手的對付，而不會感到手足無措。
他說：「房屋增值稅在目前所造成的問題與困擾多來自民眾在購買第一間房屋時，並沒有在2001年10月1日前透過專家為自己的房屋評估價格，當作未來房屋增值稅徵收的參考，因此這時投資人便必須根據政府的時間累積扣除公式來回溯房屋數年前的價格。
但是由於南非市場房價在過去四年裡已經出現巨大的變化，因此透過官方的保守觀點來假設房屋的舊價也許對投資者反而有好處，但是真正的結果還是難以確定，消費者是不是真的可以從政府的計算公式中逃過支付龐大房屋增值稅的命運，仍然沒有人知道。」
另外一個可能讓房產投資人感到訝異的一點的就是，如果您的房屋已經被改造成辦公室使用，您便必須將您的物業報備為商業型房產，而在出售房屋的時候，就算您的所得利潤並未超過100萬鍰，但是還是必須付增值稅。
舉例來說，您向政府登記，對房屋中10%的空間進行整修，改造為辦公室，而當您將該屋出售所得到利潤只有50萬鍰，雖然這筆利潤額度並未超過100萬鍰，但是您所申請的10%商業用空間卻仍然必須付稅，因此50萬鍰中有五萬鍰需要另外計算，扣除一部分的稅金。
而另一個情況就是，如果在您所居住的房屋當中，有超過一半的面積都已經被轉移改建為商業用途的場地，那麼南非稅務局此時便會將這間房屋當作單純的商業物業，而投資者便無法享有任何的稅務減免優惠了。
范德梅爾另外強調，房屋增值稅還可能造成投資人其他的困擾，例如當房屋所有人投入額外的資金對產業進行加建整修，但是卻沒有對這些工程的花費詳細紀錄，以為稅務局並不會追究，但是到了最後，這些額外投資卻會被視為房屋原本就有資產，而投資者反而會因為這些位為房屋升級的工程付出代價，遭到追繳額度更高的稅金。
南非稅務局對於曾經被屋主出租的物業，稅務計算方式也不同，而許多屋主會故意隱藏事實，雖然房屋曾經出租，卻仍然報備為自住房屋，造成刻意逃稅的行為，但是根據法律規定，不論屋主在售屋前是否居住在屋內，但是只要有一段時間房屋加以出租，屋主便必須為這段時間所獲得的資金收入負責。
舉另一個例子來說，假使您在2001年10月1日買了一間公寓套房，而在2004年的9月30日賣出，但是在2001年10月到2002年9月的一年之間房屋都是出租給他人使用，而您一直到了房屋出售的前兩年才正式搬入，因此在計算房屋增值稅時，售屋利潤中約有三分之一的額度必須扣除稅金部分，也就是說，此時房屋增值稅是依照出租期間佔房屋買入總年數的百分比計算，而這個準則也適用於那些在等待賣出房屋值錢將房屋出租的民眾，因為反過來說，如果您在買入房屋之後先住了一年，接著將房屋出租兩年，等到房屋成交後您已經從房租部分獲得了利潤，因此南非稅務局是不會放過這個徵稅的機會的。
雖然現在南非政府對於自住房屋的標準並沒有嚴格規定，也就是說不管您在所買的物業中居住多久都可以算是自住物業，但是稅務局對於那些買賣房屋頻率較高的民眾仍然會多加注意，如果一位投資者不斷的買屋在售出，稅務局中就會將這些民眾定位為「房地產交易者」，而在此情況之下，所有的房屋交易都必須扣除全額的稅金。
另外，對於那些買了房屋之後再加以劃分為不同部分的投資者，最好也有繳交房屋增值稅的心理準備，例如您將一部分的房屋出售，卻保留自住的住宅區域，便必須根據出售面積的大小繳交增值稅，因為您已經從出售的部分獲得利潤，但是卻仍然保有獨立的居住空間。
目前稅務局有一套固定的計算公式來裁決經過劃分後的出售物價值，簡單來說就是將所賣出的部分房屋售價除以整棟房屋在成交所所評估的價格，再乘以整棟房屋的買入標準價格，最後在從中列舉稅金所佔比例。
因此，居住在經過劃分物業中的民眾必須清楚的知道，所有權中登記物業的總共面積到底是多少。如果資料顯示所有土地面積超過兩公頃，不管您的自住區域佔地多少，仍然以兩公頃計算。
有關房屋增值稅 您不可不知的「七大要點」
一、您不需要登記繳交房屋增值稅，因為房屋增值稅在房屋出售成交之後便會自動產生，而增值稅的部分會自動歸納入個人的所得稅紀錄中，因此您別忘了在房屋出售的那一年，在所得稅報告中加入房屋增值稅的部分辦理申報，然而，如果您在個人名下擁有價值超過1000萬鍰的資產，納稅人便必須在申報所得稅時一併的登記。
二、您可以利用增值稅減免其他稅務項目。
三、買賣房屋時所列入考量的額外投資包括：調查費、拍賣費、房屋仲介佣金、會計費、律師費、過戶費、印花費、廣告費、以及為了計算房屋增值稅所進行的估價相關費用，最後投資人還有對房屋整修的投資金額。
四、如果您的房屋未在2001年10月1日經過估價，而且沒有其他評估紀錄，稅務局則會直接以房屋出售收入中的20%部分作為基本投資額。
五、如果您的首要自住物業登記為您與他人兩人共有，雖然為兩個獨立投資個體，但是出售後所獲得的利潤減免總額以房屋數目為準而保持不變，仍然是100萬鍰，每人的增值稅務減免額減少至50萬鍰。
六、雖然外國人在南非買房可以享受置產免稅的優惠，但是如果是房地產，他們仍然必須要繳稅。
七、對於普通南非消費者(非信託或公司行號)而言，房地產以外其他種類的資產稅務年度減免額度是一萬鍰，然而如果資產所有人在稅務計算年度中過世，減免額則增加到五萬鍰。
資料查詢
有關房屋稅務方面的各種詳細資訊可到以下網站查詢：SARS官方網站www.sars.gov.za。
如果以上網站未能為您提供解答，您還可透過電子郵件與當地稅務官員聯絡，進行專人的諮詢服務：cgt@sars.gov.za。(譯自南非物業刊物) |
