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在去年3月份，有一位業主朱蒂斯•芬琪小姐首次發現到買房後將物業出租的風險，並且了解到南非對於賴著不走的房客的相關規定其實非常不利於房東，並且還給予租客霸佔的權利。
她表示：「幾年前我在開普敦買了一間公寓，經過整修之後，將公寓租給了其他房客，希望能夠藉此增加收入，而我當初買這間公寓的主要目的，就是等我丈夫和我兩人退休之後，可以搬離約堡，到開普敦定居。」但是過了幾年之後，朱蒂斯她的先生改變了主意，決定繼續留在約堡，就近幫忙兒女照顧孩子。
去年的2月28日，開普敦公寓的租客租約到期，而這位租客決定不再續約，朱蒂斯夫婦認為這是一個轉向投資的好機會，便計劃在租客搬出後將公寓出售，並把資金投入到其他的投資項目當中。
朱蒂斯隨即打電話與開普敦的租客聯絡，並且約好時間親自到開普敦將公寓的家具搬走，清理打掃，方便未來的出售事宜。她回憶說：「由於時間的關係，我到3月14日才能抵達開普敦，後來租客突然告訴我，他原本要搬去的新屋出了狀況，無法立刻過戶，因此希望能夠繼續住到我前往開普敦與他見面為止，我也不疑有他，便乾脆的答應了。」等到朱蒂斯人到了開普敦，這名租客卻拒絕搬走。
與房屋出租仲介進行諮詢之後，業者告訴朱蒂斯，由於她先行違反了房屋租約的規定，允許租客在合約到期之後繼續留在公寓裡，因此房東方面已經自動給予租客「佔據」的權利(Squatter
Rights)。
朱蒂斯說：「我突然接到了一通電話，對方聲稱他是一位人權律師，並且表示租客指控我強迫他搬遷，因此根據南非法律規定，我必須讓這名租客留在公寓中，一直到他找到其他的住處為止。」幸好，當時對這間公寓有興趣的買主剛好是一位律師，他便主動向朱蒂斯提供協助，幫助她解決這個頭痛的難題。
沙威托•波格利亞是一位在開普敦執業的律師，他指出，在南非，房客霸佔房屋的情況非常普遍，他表示：「我幾乎每個月都會處理許多房客拒絕在租約期滿後搬出的法律糾紛案件。」
而對朱蒂斯的情況來說，她當初其實沒有什麼選擇，因為就算她拒絕讓房客在公寓裡停留額外的兩個星期，這名房客還是可以惡性的將房屋霸佔，賴著不走，這場法律糾紛終究還是無法避免的。
沙威托律師指出：「房東這時必須依法提出驅逐令，並且依照南非的「合法驅逐預防法案(PIE
Act)」以及非法土地擁有法案對霸佔房屋的租客提出告訴。」
沙威托律師並且解釋，當初與朱蒂斯聯絡的那位所謂的「人權律師」，已經對朱蒂斯提出了錯誤的控告，因為朱蒂斯從來沒有強迫房客搬離，而是兩情相願的共識。
在另外一件案例當中，另一位房東的運氣則沒有那麼好，這位房東透過拍賣的形式買了一間社區公寓，在房屋過戶的期間，已經有一位房客住在該處，這名房客並且表示與前一位屋主尚有租約未到期，根據南非法律規定，房屋出售的過戶手續不可違反已存在租約的法律效力。
因此新的屋主必須尊重房客的權利，而不可要求提早結束租約。這位房東曾經多次的要求房客出示租約正本，但是這位房客每次都以「找不到」的藉口拖延躲避，而且在這一段時間當中，這名房客一毛錢也沒付過。
在不斷的拖延戰術之後，這名房客總算拿出了一份「房屋租約」，但是這位新的房東卻懷疑租客造假，但是又不想花錢打官司增添麻煩，所以決定和房客「私下解決」，答應付給房客三萬鍰的代價要求他搬走，然而當房東付了1萬5千鍰的頭期款之後，這位房客還是賴著不走，忍無可忍的情況之下，房東對房客提出法律告訴，並且勝訴，法院判定，房客必須對房東償還四萬鍰的欠款，並且立刻搬離該屋，這場拉鋸戰也才就此圓滿落幕。
沙威托律師警告物業投資者，當所購買的房屋當中已經有房客居住時，便有造成法律糾紛的風險，因此物業買家在購買新屋時，一定要在認購書中與前一位屋主達成協議，如果可能的話，最好要求現有房客在房屋過戶手續完成之前搬離，避免複雜的糾紛產生。南非法律當中，租屋房客的權利是由所謂的「huur
gaat voor koop」法案所保護，而這句話的意思就是「租約效力超越售屋」。
沙威托律師建議南非物業市場的買家，在計劃出售正在出租的名下房產之前，應該清楚的了解到，南非的法律終究還是站在房東的立場著想的，首先，如果房東與房客發生糾紛而提出告訴，法庭便會從頭調查、審理訴訟案件，而南非的法院都知道，目前有許多居心不良的人士隨意的濫用人權法案，設法霸佔房屋，而且還拒絕付費。
因此在房客惡意霸佔的案件裡，法官通常都會對房東顯示同情心，進而讓房東勝訴。南非的憲法當中有明確的條例規定，保障人民有合法擁有土地以及相關利益的權利。
如果您是一位房東，而且不幸的陷入與一位租約到期之後拒絕搬走，但又不肯付房租的惡霸房客對峙的窘境，千萬不要拖遲，一定要馬上進行反應動作，沙威托律師指出，如果房東想要合法驅逐霸佔房屋的租客，必須依法提出書面的驅逐令，並且在法院傳票當中明確表明您決心驅逐房客的意願，在PIE案件訴訟的申請書當中，您還必須清楚說明驅逐房客的主要原因，並且描述房客不合理的違法行為，另外還需註明是否有提早結束租約的事實與要求。
如果您還負擔著銀行房屋貸款的話，最好強調出租客欠繳租金的行為已經嚴重影響到您的財務狀況，造成經濟風險，這份PIE訴訟的申請書必須事先經過當地市政當局的審核，申請書中將會指示提出告訴的時間，並且在一個月後才能發放傳票，因此讓被告有充足的時間準備辯護的工作。
沙威托表示，雖然法院會仔細考慮房東應有的權益，但是他們也會設想到房客所遭遇的現實困境，尤其如果房客家中還扶養有小孩更是麻煩。在這個情形下，法官會在房東與房客的遭遇之間取得平衡，而有可能給予房客多達兩個月的時間尋找新的住處。
然而，如果搬遷日期已經由法官決定，政府方面便有權加以嚴格執行，時間到了，惡霸的房客不想搬都不行，如果房客繼續霸佔，法院將會提請警官對租客強迫驅離。
南非的法治系統強調的是伸張正義，但是法律訴訟過程畢竟會花費一些時間，因此原告必須把握時間迅速動作，有效率的解決眼前的問題，而且根據案件的處理速度，房東必須為審理案件向法院繳交2000鍰到5000鍰之間的服務費。
斯凡•布萊克(化名)是一位以豪登省為營業據點的物業發展商與投資人，他卻認為南非有關租屋的法律規範並沒有實際效用，他說：「南非政府必須盡快提出一套新的做法，提供更迅速的案件處理模式。」
斯凡表示，在他過去曾經遭遇的經驗當中，律師們對房東的問題大多不太關心，因為房屋租約糾紛都是一些小案件，律師們根本毫不在意。斯凡指出：「而且這些法律訴訟花費又可能持續增加，變得相當昂貴，而提出告訴的房東們最後可能連賠償金都拿不到，因為多達九成的霸佔房屋租客身上一點錢也沒有，而且也就是因為沒有錢，這些人當初才會賴著不走，但又不付房租。」
斯凡強調，房東所可能遭遇的另一個問題就是房客遲交房租，因為基於某些原因，許多租約中都會明確規定，房客在租金繳交期限後還可以有七天的緩衝期，而許多房客便濫用這項條款，延遲交租，但是對於許多必須償還銀行房屋貸款的民眾來說，房客遲交房租卻有可能導致他們的還款信用受到影響，但是到頭來想一想，大部分南非的公司行號都會在每個月的1日之前發放薪資，因此房客不應該有理由無法按時付出房租。
沙威托律師另外表示，房客依法必須按時繳交房租，如果過了租約上規定的期限未繳，房東可以即刻採取法律行動。
戴維•赫倫是一位管理六個社區的經理人，他認為南非的PIE法案可以完整保障房客的權益，增加驅逐房客的困難性，因為在許多往例當中，許多房東根本不給房客任何的準備時間，只因為他們想要讓其他家人搬入，或是急著出售房屋，便隨意對房客進行驅離，在PIE法案通過之前，南非的房屋租客一點安全感也沒有，這是絕對不公平的。
戴維同意斯凡的論點，他認為南非的法律仍然缺乏應有的效率，而社會上有許許多多的有心人士濫用法律條款欺負善良百姓，戴維指出：「我曾經在一些案例中看到房客在接到房東的驅逐令與傳票之後，便開始破壞房屋的設備，等到訴訟案件結束之後，房東還必須負擔成千上萬的額外維修費用。」
戴維曾經處理過兩個租約糾紛案件，而糾紛發生後，房東都對法院提出控訴，並且兩者都在審理過程中勝訴，但是案件審理時間可長可短，在判決出爐之前，惡房客還是可以免費的霸佔著房屋。
戴維建議房東們應該透過屋屋租金或其他的形式事先彌補可能造成的經濟損失，而在購屋之前，也必須充分了解房屋的租約狀況，因為房東們經常忘記，社會中還是有很多房客不懂得愛惜住處的環境與設備，而這時房東便必須負擔一筆相當昂貴的保養費用。
房屋出租經常產生的另一個爭議，就是PIE法案中對家中傭人的居住權利規範，因為在許多年代久遠的社區，家中的傭人都會在服務的家庭中擁有自己的房間，沙威托表示，有些公司的員工也有權利要求住處，因此有一天當您將房屋出售而搬離的時候，您家中傭人可能卻從此「定居」下來了。
與傭人同住的另一個風險就是社區規定受到藐視，而驅逐傭人的法律程序可能是又臭又長，安迪•桑默思(化名)是一個位在約堡北部郊區的Townhouse社區管理委員會的主席，當初他接手管理該社區的時候，便立刻發現到社區提供給工人居住的房舍存在著相當複雜的問題，其中還有工人在社區中經營毒品的交易活動，社區中很多年輕的嬉皮住戶都會半夜到樓下像這些工人買毒。
為了遵守PIE法案規定，安迪必須十分謹慎的處理這個問題，安迪回憶說：「最後我們與工人的摩擦衝突越演越烈，有一天當工人們離開房間外出工作，我們便將他們的房全部鎖起，不讓他們進去，而從此以後，社區再也不讓工作人員住在裡面。另外當我們決定辭退社區中警衛時，也曾經發生過一點爭執，最後我們只好在遣散費中多加了一些補助金。」
戴維強調，如果身為房東的您，目前房客行為良好，按時付租，並且愛惜公物，那麼應該設法將他留住，而不要隨便提高租金，將他們嚇走，如果真有調整租金的需要，您可以與房客見面詳談，找出一個有利雙方的解決辦法，在現代社會裡，好房客已經越來越難找了。
出租房屋之前的六大準備工作：
一、要求房客出示前一位房東的推薦信函。
二、要求房客出示工作僱主的推薦信函以及收入證明文件。
三、對房客進行信用調查，您可以與TransUnion Trust Corporation(ITC)聯絡。
四、要求房客出示銀行存款證明文件，確定房客可以負擔每月房租。
五、影印拷貝房客的身分證明文件或是駕照，另外還要察明他的工作場所地址或是親人的地址。
六、一定要簽署合法的租屋合約。(譯自當地物業刊物) |
