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讓我們來做一個假設，您在過去五年當中已經將資金投入到各種不同的民宅與公寓當中，接下來呢？在某些熱門的地段，房屋價格已經升到天價，而租金卻因為房屋售價上漲而快速的縮水，加上目前市面上不斷有南非房屋市場「泡沫化」之日將近的傳聞，這些因素都讓人神經緊繃，不知何去何從。
有些人乾脆走回老路，把從前已經辭掉的老財務顧問又再度請了回來，重新投入股票市場。但是目前南非卻也有許多人執意留在房地產市場當中打拼，並且將投資方向轉移到商業物業。
說實在的，現在想要投資工廠、倉庫、辦公室、零售店面等商務地產，還算是一個相當適合的時機，根據南非地產雜誌指出，南非非常普遍的民宅物業榮景已經逐漸擴散到商業物業的領域，然而，眾多物業專家以及經濟學家也紛紛提醒投資人，商業地產與普通的住宅地產有許多關鍵性的差別。
另外，專家們也要請各位投資者放心，不要過度擔憂泡沫化的命運到來，因為許多事實數據都證明，南非房地產市場仍然擁有長遠與光明的未來，投資人不應該輕易的就放棄物業市場。
而商業地產與住宅地產到底有何不同呢？兩者之間最大的差別，就是足以驅動這些物業投資價值以及買賣頻率的因素。
也就是因為商業性物業與住宅物業成長性的不同，兩者也表現出完全相異的發展循環周期，根據數據圖表顯示，南非住宅物業市場的價格上揚程度已經大幅度的超越了其他種類的投資物業。
而促使住宅物業市場持續擴大的最大主因，就是銀行利息的連續下幅調整，以及低負債指數，加上全面民眾的可消耗收入增加以及對南非國家未來發展的樂觀態度。
就某種程度上來說，零售店面類的物業價格，背後最大的原動力包括三項因素，也就是零售商、消費者生活習慣、以及購物中心發展商的經營策略，目前南非市場有多數建築商與發展商都寧可將新的建築工程規劃在小型的購物中心以及傳統商店市場當中，因為高級郊區的購物消費設施已經逐漸達到飽和，另外郊區的交通狀況也正在持續惡化當中，導致越來越多的消費者寧可捨棄大型的購物中心，轉而到住家附近的商場購買所需要的商品。
南非投資者對工業型物業的需求在過去10年當中一直保持在低迷的狀態，對應如此遲緩的市場發展，工業型建築的供應也許久沒有起色，但是在最近一段時間裡，南非的國內生產總值出現明顯的改善，買家也因此受到鼓勵，再度將工業型的物業建築列入投資的考量，工廠與倉庫的所有人突然信心重振，紛紛尋找地點興建新建築設施，在這些因素的帶動下，工廠與倉庫的租金、售價水平也水漲船高，市面上的工廠與倉庫物業甚至出現了供不應求的情況。
有20年研究經驗的投資與商業地產發展專家大衛•克萊斯模指出：「投資商業性物業最大的一個優點，就是投資者所能夠獲得的投資報酬率通常都高達40%左右，回收率比一般的金融市場利潤或是住宅物業更高，變化也更穩定，南非的銀行業者通常都會核准60%到70%的物業貸款，讓買者能夠先充分利用這些商業設施賺取利潤，增加報酬率，幫助貸款人提高償還貸款的效率。
大衛並且解釋他為何鍾愛投資商業型的房地產：「在過去這20年當中，由於南非貨幣出現大幅升值，強勢的貨幣也連帶造成房屋租金的上漲，商業型物業的價值發揮許久不見的潛能，為投資人帶來一筆數額不小的回收利潤。
商業用地產報酬資金的穩定性之所以比其他住宅物業強，是因為商業型的物業出租合約通常都以10年為一單位，因此房東能夠有效避免租客的高流動率所間接造成的損失，房東在長期合約的保護之下，也可以不必擔心房屋整修的額外費用，然而普通住宅物業的房東則必須經常面對許多突發的狀況，進一步負擔不必要的花費與虧損。」
因此，說了這麼多的道理，投資商業型物業到底要從哪裡開始呢？相信所有剛投入商業型物業領域的新手們都會發現這項投資項目所具有兩項與眾不同的特質，首先，南非市面上的房屋平均售價都在55萬左右，但是工廠與辦公室相關物業售價卻比一般住宅更加昂貴，總值有時候高達數百萬鍰。
第二點，商業型物業的外加費用非常高，當一個買者向銀行貸款購買一般住宅時，銀行能夠提供全額貸款，並且給予9%的低利率，因此一棟售價200萬鍰的房屋，投資者可以輕鬆得手。但是果您是一位計劃購買大型購物中心的貸款人，而購物中心售價動不動便可能高達800萬，運氣真的好的話，銀行有可能會答應借你70%的款項，而您自己則必須自備200多萬鍰的頭期款。
但是別緊張，別害怕，投資商業型物業並不一定要第一次就從高處著手，您也許可以先買下一間小型的店面、辦公室、或是工廠，您會驚訝的發現市面上還是有許多價錢十分低廉的商業型物業等待出售。
例如，您可以購買一間面積大約在50平方公尺的一樓店面，價位可能在38萬鍰，出租之後，每個月向租客收取的租金則為4000鍰，初期便可以獲得11%的利潤。
由於您購買的物業屬於市場中的低等價位，因此未來物業升值的潛力也非常強大。
商業用房地產最大的吸引力就在於優渥的初期利潤，一般住宅物業的初期投資利潤，大約只有5%，因此商業型物業的回收報酬率便很明顯的超越住宅地產投資。
想要進入商業型物業市場，還有另外三個方式，您可以與可信賴的合夥人組成一個合資團體，共同購買大型的商業用房地產，在20世紀初期，南非大部分的商業建築計劃都是透過合資所構成的。
但是，加入合資計劃的前提就是投資人必須咬長期作戰的打算，而從這一點，便出現了商業地產與住宅地產第三點差異，那就是物業脫手的困難度，身為一間民宅的所有人，如果決定投資期限已過，或是希望在高點將房屋賣出賺取利潤，可以說脫手就脫手。
但是如果您今天所擁有的是一個足以容納300家店面的大型購物中心，或是容納數千人的整棟辦公大樓，想要將物業賣出，便不是一件相當簡單的事了。一間房子今天可以經過眾多專業房屋仲介人員及業者的介紹，輕易的將物業推銷給多位有興趣的買主。
但是如果您想要脫手的是一棟辦公大樓或是大型購物中心，不但具有此種經濟能力購買的潛在買家大大減少，而擁有資格與經驗主導此買賣的仲介人員更是難找，所花費的時間也更長。
下一個方法就是加入已經存在的合夥集團，買下物業中的股份，您可以投入至少五萬鍰的資金，加入聯合投資企業，此後馬上就可以賺取超過一成的初期利潤，但是比較麻煩的一點是，大部分合資企業的資金流向與原始資料都是對外封閉的，因此您並無從得知，這些企業當初興建商業建築的投資額度，以及預估的利潤為何，如果貿然的加入，進了賊窩，有可能永遠無法翻身，您只好認命，無奈的與企業共進退，直到原始投資人決定解散出售股份為止。因此南非的合資企業仍然需要政府更強力的規範，並且有待法規的改善措施，讓投資人擁有更多一層的保障。
下一個方法就是加入已經存在的合夥集團，買下物業中的股份，您可以投入至少五萬鍰的資金，加入聯合投資企業，此後馬上就可以賺取超過一成的初期利潤，但是比較麻煩的一點是，大部分合資企業的資金流向與原始資料都是對外封閉的，因此您並無從得知，這些企業當初興建商業建築的投資額度，以及預估的利潤數目為何。
如果貿然的加入，進了賊窩，有可能永遠無法翻身，您只好認命，無奈的與企業共進退，直到原始投資人決定解散出售股份為止。因此南非的合資企業仍然需要政府更強力的規範，並且有待法規的改善措施，讓投資人擁有更多一層的保障。
第一次進行商業型物業投資的民眾，入門最好的方式就是購買上市的合資股份，這些投資初期的利潤大多可以達到9.5%，這些基金股份相當受到專家的推薦，您可以加入南非許多具有高知名度的資優股發展商，例如Hypprop、Sycom、Accucap、Spearhead、Growthpoint等等，有些公司例如Paraprop、Prima、ApexHi，利潤分紅有時可達到13%，這些發展商的商業建築都受到非常良好的管理，並且分析師對其發表樂觀的展望與預測，另外您還可向這些發展商借貸50%股份資金。
商業地產發展專家大衛•克萊斯模接著指出：「購買股票上市發展商所屬的商業型物業基金，由於目標分散，因此可以幫助投資人建低風險度，因此就算旗下的一部分物業出租情況或營運收入不佳，但是仍然可以藉著其他單位的運作來彌補損失，另外一點好處就是，投資人可以不必自己擔心管理的品質，而轉交給專業人士來處理，用不著自己操心。」
所以了，有這麼好的物業投資選項，您還在等什麼呢？(譯自南非物業投資刊物) |
