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華僑新聞報記者專稿
衣、食、住、行是人類生活的四要素，缺一不可。南非的房屋給人的印象是：寬敞、整潔、漂亮。日漸增多的僑胞既然來此彩虹之國工作、生活，租房購屋是先決條件，但是如何履行租約、建立良好的租房信譽；又如何買到稱心的房地產、重賣時又可以保值甚至升值呢？大多數人是要通過房屋仲介公司來完成租賃、買賣過程的，這又涉及到如何與仲介、律師行配合；買賣雙方如何以誠相見。此間記者採訪了「萬達保羅房地產公司」(Wanda Bollo Estates)的資深華人房屋仲介凌女士，請她做一些關鍵問題的介紹，幫助僑胞瞭解南非房地產的成文規定或不成文習俗(所謂「約定俗成」)。
租房時應注意事項是什麼？一般合約為多久，押金是否必付？
一時無能力或不急於買房子的人，會租房子作為棲身之處。僑胞在租房子時要先考慮合同條款是否合理，與屋主商議妥當後才可以在合同上簽字，從開始進住到合約結束期間，要注意房屋的維修與保養問題，保證房屋的品質不下降。
租約長短依屋主和房客之間的意願來協定，一般至少為六個月。支付押金是約定俗成的，即簽定合約同時就要支付押金，金額通常合一個月房租款，作為任何一方違約、或屋質受損時的賠償金。
華人支付租金的情形如何？有無拖欠或欠繳不付租金就搬離的？
華人拖欠房租現象不多，但個別的問題是：租房押金付了，可是最後一個月的租金卻不繳，想用押金來抵房租，這在法律上是犯規的，抵押金是屋主用於萬一房屋有損耗的維修保證及最後一個月水電費超支的補償。發生在華人身上最差的做法是，把房屋住得亂七八糟，半夜就逃跑了，這樣的風評在仲介圈裡傳開來，對華人的聲譽影響甚大。
據我們了解，一般房地產仲介將房屋租給華人的意願不高，甚至有拒租華人的情形出現，造成這種現象的主要原因是什麼？華人在租房時應注意哪些住房禮節？
住房髒、亂、噪音大、亂停車、寵物管理不善、在住宅中存放貨物等都是造成當地仲介及屋主不願將房屋租給華人的原因。許多華人要求租用城市洋房(Townhouse)，並且最重要一個條件是要有保安守衛。可是現在收到很多消息是，租給中國人的房子，三更半夜還有人在高聲聊天；本來每戶停車位只有一個或兩個，有的中國人五、六台車亂停一通，沒有遵守停車的規則，人家私人有號碼的停車位，有人認為停一停無所謂，這很要不得，佔用別人的位置，別人就沒辦法停車，對別人很不公平。
除衛生不良、噪音大外，房屋品質的低落是屋主一大憂心，無可諱言，有許多人不懂得花園管理，在草坪上晒衣服，狗糞滿地；不注重游泳池的維修保養，任其成為蚊蟲和疾病的溫床，有人的觀念是：「我自己的家，愛怎樣就怎樣，關別人什麼事！」
還有一部分住城市洋房的人在家裡堆放貨物，有人會問：「放一點點存貨也不行嗎？」回答是肯定的：「不行。」南非政府對工業區、商業區、住宅區等劃分相當清楚，不能混用。
租房應注意嚴格按合同條款履行義務，遵守公共社區的各項管理規定，邀朋聚友時注意不要影響鄰居休息，這也是要遵守的住房禮節。一般南非的住宅區，晚上九點過後就非常安靜了。
購買房地產之前要考慮哪些方面問題？
買房子是人生最重要事件之一，除了房地產商人，普通人一生中不會經歷過於頻繁的房地產買賣。購屋的主要的目的既然是用作住宅，精挑細選當然也就成了人之常情。
在南非選房子不宜貪圖便宜，首先要找心中理想的地區，不同地區房價不同，有的會相差很懸殊，不能單純以房屋大小、新舊和格局來互相比較。買房時不僅要考慮對你是否合適，還要更多考慮房子的增值率高不高，以仲介的觀點來看，對你本人適合的房子，在轉賣時不見得會受其他人的歡迎，如果選擇不好恐怕一輩子都賣不出去。因此買時要多比較，讓專業人士提供意見，分析本人的需求和購買的財力來選擇合適的住房。
曾經聽過有人在購屋時說：「這房子我買下了，一輩子都不會賣。」說這種話的人，其實在買房子時心裡已經知道這房子恐怕將來不好脫手了。因此，在客觀地處理購屋的同時還能主觀地考慮適合個人風格及需要，就是一種智慧了。買賣房地產和股票市場一樣，價位按市場浮動來確定。南非的房地產市場非常敏感，除了幾個較看好的地區外，其餘房市無不隨經濟市場的變化而變化，因此購房時要考慮周詳。
「按現狀買賣」(a property sold "as is")的具體含義是什麼？
在南非購買房地產時的重要法律名詞是：「按現狀買賣」，許多僑胞不瞭解它的確切含義，因此在買賣房產過程中會發生一些不愉快，「按現狀」包括房屋顏色、大小、甚至地毯的情形，還包括當時的牆壁未重新粉刷、水管滴水、水喉打不開、某個房門沒有鑰匙等，這些都是房屋結構以外的問題，因此看房子時要細心檢查房內每一項設施，有問題要寫在合同裡，如果屋主堅持維持現狀出售，買方要考慮清楚是否同意按現狀接受。若當時不瞭解情形，最後發生誤會時就比較難解決。
看房子要注意細節，但也不能過於刁難，另還有些買主在買下了房屋後發覺有問題，竟找上仲介公司的，要清楚，仲介公司既無權利也無義務對房屋進行維修。
買賣雙方權利與義務有哪些？買房子申請銀行貸款的條件為何？
買方首先提出一個「認購書」(offer)，這是嚴肅具有法律效用的文件，一旦賣方同意認購書並簽字，它就是有法律約束力的合同。只要是超過25萬鍰以上的房屋買賣，只要雙方簽字，就是一個法律上生效的有約束力的合同，不可以取消，雙方有權利也有義務嚴格屢詳合同條款，任何一方毀約，另一方就有權要求賠償。
另外，買房時要注意房子的使用規劃，仲介有責任解釋給買方，買方也有權利要求知道房子的規劃，賣方有義務在合約上會註明房屋的使用規劃。賣方在銷售前有責任把房子裡面的內容詳列出來，如果將來發現有欺騙的行為，買方有權提出控告。
凡是南非公民都有權力申請房屋貸款。南非中央銀行規定，銀行放款以住宅貸款為首選，因為政府認為住房是人類生存的最起碼要求。而對商業用房貸款要求嚴格並且也比住宅貸款利率高，還要看所處地區、商業大樓的情形、商業活動情況及回報率如何，有些已走下坡路的商業地區或根本就是空房的，就不能貸款。
買房子時需支付的費用有哪些？
答：費用包括過戶稅金、過戶律師費、如有貸款就要多付一筆貸款登記費，過戶稅金的收取比例為：1至7萬鍰(含)收1%；7萬以上至25萬鍰(含)收5%；25萬鍰以上收取8%。
南非政府徵收房屋地價稅情形如何？
因房屋用途不同，繳納的地價稅相對就有差別，地價稅越高，就是政府對房子的重賣價值(地皮價值)的評估越高，一般單純的住宅都是很合理的收費。有商業活動能力的尤其可以做零售業的房地產價稅相對要高許多。
買房子當作客棧是否屬商業行為，是否需執照或許可，裡面如開餐廳(或福利社)供房客使用是否合法？
南非政府規定房地產買賣自由，只要是合法身份持有者，均可買賣房屋，也可以當作客棧再出租給其他人，因此買房子當作客棧不屬商業行為，不需向政府申請。但如果要在住宅內經商，必須向政府申請房屋使用權力的變更。因此不經申請就私自開餐廳(或福利社)進行商業活動是不被允許的。
買賣房產合同簽訂後，是具有法律約束力的合同，什麼情況下可以取消？
南非現行法律規定：購買25萬鍰(含)以下房產者，有五天的冷靜期，即從簽合同當天起計算五個工作天內，考慮結果希望取消合同，可在限期內以書面方式通知仲介公司或屋主其意向，這是完全合法的。若在五天內看好另一座房子，也可以寫另外一個合同書，但前提是先把第一個合同書取消，才可以寫第二個。
仲介公司的責任與義務是什麼？
仲介公司本身的責任是擬定買賣合同、幫助屋主尋找有能力的買家，幫忙買方申請銀行貸款，解釋合同內容並監督合同的履行，提供律師行服務，向買賣雙方報告過戶程序，協助雙方簽署過戶法律文件。過戶完畢，仲介公司的責任就完成了。
仲介是站在買賣雙方的角度來考慮並保護雙方的利益，有的僑胞錯誤地認為，發生糾紛，仲介就要代表自己向對方提出控告，這裡要明確的指出，法律責任分得很清楚，仲介公司是中間人，不能代表任何一方提出指控，在法律面前某些程度上可以出面作為證人。
住房保險很重要嗎？
買房子的同時就要買房屋保險（住房結構險），這點太重要了。華人多以現金購房，就容易忘記買住房保險和人壽保險。大多次數人對此認識不夠，認為好好的保什麼險？中國有句俗語說的好：不怕意外，就怕萬一。實際上每個月花100多鍰買個安心很值得，如遇天災還可以獲得理賠。好多人是在仲介的勸說下才肯投保。凌女士提醒僑胞，已有幾起華人購房後發生火災，因未購買住房保險而損失慘重。
購買房地產後須要立遺囑嗎？
許多僑胞在南非有房產，在過戶之後就應該在律師行的幫助下立下遺囑，寫明萬一有意外發生，房子由誰來繼承。如果沒有遺囑，按南非的法律規定是要政府先行保管，牽涉的法律問題比較複雜，如果有遺囑就容易解決，也可以保護家人的財產利益，事情雖小但很重要。未立遺囑者可隨時到律師行補辦。
房屋交易的整個步驟為何？如果訂金已付，會不會因變故而有損失？
一般的買房步驟是：
第一，按買方的能力付訂金，具體金額沒有限制，但一般所付訂金要讓屋主感到你有誠意購買為佳。
第二，如果買方要求銀行貸款，必須在合約的「但書」(subject to)一款中言明貸款獲準買賣才成交，這在南非幾乎是想當然的但書條例，但還是要提醒華僑知道。在這種情形下，仲介公司要負責幫忙把買方要求的貸款在合同確訂的時限之內到位，如果貸款失敗，合同就沒有效用，即使付了押金也可以要求仲介公司退回，不用耽心有任何損失。
有很多情況是：中國人以全額現金付款方式購買，合同書就稱為「無條件合同書」，這種方式最受屋主歡迎。最後的步驟是在律師的通知下，雙方在房屋過戶法律文件上簽字，有律師的監督，雙方都不必耽心各項稅費的繳納會紊亂不清。在過戶當天，屋主才能在律師行的信托戶頭上取走房款，因此買方即使付了訂金也不用耽心屋主會動手腳。
僑胞如有進一步的問題，可逕向凌女士詢問(011)622-3600。
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